房地产行业突遇土地闲置费-向左囤地，向右融资 —专题—资讯

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编者按：房地产行业是典型的资金密集型行业，很少有投资者全部以自有资本金投入，房地产企业的融资问题一向牵动着企业的发展和生存。近几年，国家为有效抑制房地产开发过热现象，对房地产行业宏观调控措施的不断出台，国务院办公厅1月7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年，依法无偿收回并重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。目前，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米。房地产企业快速高效融资的需求，已经迫在眉急…

- 目前，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发六七年。
- 碧桂园：公布了上市后的首份半年报，期内实现营业额60.34亿元，较上年同期40.78亿元增48%。最新统计，碧桂园的土地储备…
- 万科：06年末的土地储备为2050万平方米，07年上半年取得了非常好的销售表现，2007年全年计划竣工600万平。
- 保利地产：公布的半年报显示，截至2007年7月31日，该公司拥有土地储备1007万平方米。
- 招商地产：大胆而激进地攻城略地。10月12日，招商地产以约15亿元的代价在佛山合作获得约27万平方米建筑面积的项目。
- 金地：年报显示，到本年度报告披露时，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米，可保证公司5年开发需要。
- 北辰实业：联合北京城开以92亿元天价中标长沙城北新河三角洲地块，仅这一幅地王，给北辰带来了380万平方米的土地储备。
- 和记黄埔：尽管俗称城南地王的和记黄埔名下城南新区项目仍一片荒芜，但886亩土地的银行评估价已达人民币38.45亿元。
- 阳光股份：9月28日通过拍卖方式取得了青岛城阳308国道东地块项目和烟台市福山区银河小区北侧地块项目的土地使用权。
- SOHO中国于10月8日在香港正式挂牌，集资额有望达到147.8亿港元。至此，潘石屹的上市绸缪可谓水到渠成。此外，中远地产、华远地产、远洋地产等众多开发商也纷纷传出计划上市融资的消息。越来约多的开发商不再仅仅依靠银行贷款来解决融资大患。
- SOHO中国：2007年10月8日在香港联合交易所主板成功挂牌上市。此次IPO融资额(穿绿鞋)高达19亿美元。
- 招商地产：2008年1月16日宣布启动新年第一单大规模融资方案，此方案设计的融资规模为10亿。
- 创辉：已有意向投资者拟向广州、中山、惠州、长沙、南昌、武汉、重庆等地区分部增资1100万元，预计两个月内资金到位。
- 元邦地产：2007年5月9日正式登陆新加坡证券交易所，融资6000万新元（4000万美元）。
- 保利地产：上市仅仅7个多月，将创下A股市场上地产股单次增发融资规模突破100亿元的新纪录。
- 万科：2006到2008年万科进入高速成长期，正其“快车道计划”之内，计划融资120亿元。
- 绿地集团：上海房企龙头企业绿地集团获德国国际房地产投资银行融资，额度为7亿元人民币。
- 瑞安：总部位于上海的瑞安房地产有意于3月底在香港上市，春节后就上市问题接受聆讯，料集资10亿美元。

公司	土地储备	总市值	融资/增发	最近一次拿地
万科	2050万平方米	2022亿元	2007年9月5日增发31715万股A股，募集资金总量近100亿元	2007年10月17日，万科17亿拿西大望路地块。
碧桂园	5400万平方米	2100亿港元	2007年，碧桂园实现销售收入169.24亿元，纯利39.41亿元	8月7日，成功投得四幅地皮，分别位于广东韶关、天津塘沽区、安徽池州以及内蒙古兴安盟，总投资金额约为10.9亿元。
富力地产	3300万平方米	1100亿元	预期将可于今年年底前发行A股	9月29日下午，富力地产/合景泰富联合体竞得广州猎德地块，以46亿元人民币成交。
SOHO中国	120万平方米	480亿港元	截至2007年上半年人民币33亿元的销售合约	10月8日上市前,SOHO中国已经拿下了这个项目中33块土地,另外11块土地还要通过招拍挂的方式取得。
金融街	400万平方米	480亿港元	预计将从市场上募得116亿元资金	9月18日，备受业界关注的大兴区黄村镇孙村组团地块，被北京金融街建设开发有限责任公司以12亿元揽入怀中。
金地集团	1000万平方米	537亿元	2007年6月初，已进行了近45亿元募资，8月再次公开增发，募集180亿元资金	于9月11日通过挂牌方式以15.9亿元的价格获得广州市番禺区中心城区南区地块4-2地块。该地块占地面积243989平方米。
保利地产	1007万平方米	1075亿元	2007年7月增发不超过3.5亿股人民币普通股，实际募资将超过194亿元	10月15日，保利地产公告，公司近期以合作方式分别在上海和武汉取得了两个项目，总投资达11.96亿元。
招商地产	3300万平方米	795亿元	2007年7月30日，招商地产发布公告称公司向大股东蛇口工业区非公开发行A股股票，融资23亿	10月12日，招商地产与香港上市公司会德丰地产有限公司以约15亿元的代价，在佛山合作获得约27万平方米建筑面积的项目。

2007年11月初，碧桂园正计划在香港市场发行债券，向亚洲及欧美机构投资者募集最高近15亿美元的资金，所得款项将用于偿还银行15亿港元贷款及支付各新项目的建设资金。碧桂园内部对此次发债寄予厚望，但“土地门”事件负面消息爆发，令碧桂园措手不及，发债进程受阻。此后虽一度宣布提高债券收益率，并将发债额减少至10亿美元，希望以此吸引投资者，但似乎成效不大。最后碧桂园不得不发布公告称，因市场条件转坏而延迟此次发债计划。

碧桂园再融资受阻

碧桂园在10月29日的公告中称，将进行国际票据的发售，并于10月30日向亚洲、欧洲及美国的国际机构投资者展开了路演。然而发债进程似乎并不顺畅。近日有消息传出，路演已经结束的碧桂园决定暂时搁置约10亿美元的高息票据发行。受此消息拖累，公司11月9日的股价遭受重创，跌幅一度达到5.4%（详细）
大量拿地导致资金链紧绷资金需求惊人

集团计划2007年年底新获得施工许可证建筑面积约为1500万平方米；预期2007年年底在建建筑面积将超过2000万平方米；并预期在2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1600万平方米。并称集团产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。“按照这样的开工要求，碧桂园的资金缺口可想而知。”分析人士说（详细）
打击囤地影响估值内资地主股价受压

受征收土地闲置费新政影响，内资地产股普遍表现疲软。除少部分商业、办公地产开发商股价波动不大或微涨以外，“以地起家”的大部分住宅开发商股价下压。其中，土地储备最为充沛的“地主”碧桂园股价下跌1.30%，上海复地下跌1.96%，富力下跌2.34%，雅居乐下跌1.97%，合生创展下跌0.10%…（详细）

房地产企业通过资本市场进行融资，万科并非个案，早在06年年底，房地产企业向资本市场频频张嘴要食之风就已渐现端
倪。06年12月份，万科就曾通过定向增发募集资金42亿元，07年8月份，万科又通过定向增发募集了100亿元资金，增发所
募集资金拟投资11个项目，项目总投资约为313亿元。另一著名的房地产公司金地集团则宣布拟发行公司债12亿元。其实
金地集团也曾在2006年10月提交定向增发方案，募集资金30亿元。金地集团在6月初完成45亿元增发后，又马上公开募
集资金180亿元。除了这两家公司，还有金融街、保利地产等房地产公司也先后通过资本市场来进行融资（详细）

在谈及新《目录》对于房地产的影响时，翁琳表示，此次指导目录出台因为着眼于全局的产业调整，因此并不对于房地产
业有过多新的政策修改。事实上，相对于2006年171号文件（限外令）的出台，此次外资投资指导目录只是适当的调节。房
地产开发的限制方面，更多的是重申了之前的范围。从上海来看，2005、2006年房地产开发投资方面，外资仅占3.3%与
4.4%，对于市场的影响有限（详细）

房地产业，是我国发展最为活跃的产业之一；尤其是最近几年，房地产业蓬勃的发展势头，常常成为其他行业艳羡的对
象。作为金融业最大的业务伙伴之一，在本届论坛上，房地产业融资渠道的新动向，成为国内外金融界人士关注的焦点。
甚至有人用“中国房地产业的明天，就是中国、乃至世界金融业的明天”这样的话，来形容中国房地产业对于未来全球
金融业的重要影响（详细）

编辑：Bingo 美工：胡勤鄢为平

碧桂园再融资受阻

大量拿地导致资金链紧绷 资金需求惊人

打击囤地影响估值 内资地主股价受压

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