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城际铁路站场配套工程项目融资——逆向思维的最佳投资选择


所属区域: 中国 湖南 湘潭 湘潭市 所属行业: 基础设施、房地产业、社会服务、
可接收资金成本上限: 60000万元人民币 还款保证: 担保
发布日期: 2012-01-04 有效期限: 发布之日起1年
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项目介绍
      
  • 城际铁路站场配套工程项目融资——逆向思维的最佳投资选择
    1进展报告
    1.1自20多天前在投融资网上市场公开发布本项目融资消息后,便受到众多投融资提供商的投资热棒,首期,30多亿元的先期启动资金已很快获得分抢,从而再次从投融资市场上证实:即算在这种经济投资低迷期,只要有安全、可靠的投资好项目,还是会受到许多有投资眼光的投融资提供商青睐的。
    1.2作为一个合格的投资者或企业家深深懂得:任何一家靠钱生钱的企业,一定要通过连续有效的项目资金投放滚动,才有机会获得不断的价值增值,因资金也是一种不可储存的产品,只要我们资金那天停止了有效的项目投放滚动,此天就会有永不可挽回的经济损失,如拥有资金100亿以上的投资企业,只要资金有一天投放不出,此天,就会有400万左右永不可挽回的收入损失。
    1.3综上原因,我司依据逆向思维法,充分利用好项目的最佳切入时机,来获得风险阻碍更少,运作成本更低,成功率更高,多方共赢的最佳项目运行思路,提前启动第二轮的项目融资洽谈工作,继续寻觅有实力的投资合作伙伴,合作伙伴者条件为:起点投资金额在6亿元以上,投资金额使用年限在10年以上,有2年以上(含2年)的建设期免息期,接受每年享有固定的投资回报,到期还息不还本的合作模式的企业。
    1.4因前次本项目融资信息发布后,许多有兴趣投资者没细看合作条件,就匆忙与我司联系,使我方筛选工作量应接不暇,为不延误双方的时间,我们特就前期合作洽谈步骤作以如下约定:
    1.1.1我方给能接受1.3项合作条件的投资方用电子邮件传送:公司简介、城际铁路站场配套及TOD项目介绍、营业执照和组织机构代码证、税务登记证扫描件。
    1.1.2进一步想深入了解项目详细资料的投资方,可用电子邮件传送:贵公司简介、各投资期的投资利率表、营业执照和组织机构代码证、税务登记证扫描件。
    1.1.3我方已确认贵方为合作洽谈的对象后,再将对本项目投资价值证估考察有关的各项现行资料电子档完整无缺的传送给贵方。
    1.1.4待初步评估认可后,可对我方所传给贵方的协议提出修改商议意见,在求大同存小异的原则下,达成基本共识合作文本,而后应贵方的邀请,在双方约定的时间内进行进一步的面谈,验证和协议签署,确定下一阶段的合作进程。
    2项目名称
    长株潭城际铁路湘潭段内站场配套工程及周边TOD社区土地开发建设综合投资项目。
    3项目概况
    3.1长株潭城际铁路是湖南省“四化两型”建设的战略性、标志性工程,经国家发改委批复兴建,计划于2014年底建成通车,长株潭城际铁路全面建成后,将形成“一核、主轴线、半圆、支线”的交通网络。“一竖”为岳阳-长沙-株洲-衡阳;“二横”为浏阳-长沙-益阳-常德、醴陵-株洲-湘潭-娄底;“半圆”为汨罗-益阳-娄底-衡阳。在“3+5”城市群实现“3、6、9”的公共交通目标,即长株潭核心区通勤时间在半小时内,长株潭至“3+5”其它中心城市1小时,其它次中心城市之间1.5小时内,项目受益覆盖人口近4000万人,为项目受益区域内市民提供快速、准时、便捷的交通服务。
    3.2长株潭城际铁路湘潭段站场配套工程项目,包括3个站场规划范围内的站前广场、道路、公交车站、停车场、绿化等需市政府投入的配套基础设施,以及确保站场正常运行的商业配套设施等。项目建设总投资约6.5亿元。以及湘潭站区域的一环东配套工程,以及拆迁安置工程等BT项目建设总投资约20亿元。以上项目均已完成可行性研究报告编制,项目立项的批复;环保局环评意见书;规划局项目建设选址意见书、建设用地规划许可证,红线图等;国土局建设用地预审意见书。
    3.3对一个城市百年难得一遇,不可重复投资建设的城际铁路项目(市长与省长签下军令状的省市重点工程项目),特别是以轨道交通站场为中心的无投资风险,升值空间极大的TOD社区(Transit-Oriented-Development即公共轨道交通为导向的开发模式)开发项目(不可再生的稀少项目),已成为国内外城市开发的热点,对有超前投资眼光的投资者,以及新生代追求高品质生活享受,惜时如金,想减轻交通压力,争取更多时间学习、休闲的群体极具吸引力。本企业通过多方面运作,已与该项目主管单位确定独家承揽本项目投资,以BT(Build-Transfer即建设-移交模式)和TOD二种模式相结合,建设长株潭城际铁路湘潭段的板塘、荷塘和昭山三站场的配套工程,及以含湘潭火车站在内的四站场为中心的城市型公交社区建设用地前期项目开发建立投资合作关系。
    4融资计划
    以支持当地政府投资建设本城区的城际铁路站场配套工程项目为切入点,延伸获得本项目的BT和TOD社区核心地段投资建设项目,预计总投资额约500亿元,可实现营业收入约620亿元,各站点项目所需各投入期的启动资金总额约110亿元,第二期的融资计划约为30亿元。
    5合作方式
    本集团是经国家工商局于2011年8月新组建的企业,项目合作是建立在一个无债务的简洁易控的良好平台上。因此,本项目也无固定资产作融资合作抵押,但投资合作后,政府将在正式合同中承诺对我方所投资一级开发的土地,有一个在约定期限内,招拍挂出让时间和数量的支配权;以及招拍挂所得收入的优先支付权;还有招拍挂溢价收入的利益分享权。此三项权力将作为对融资提供方收取相应投资固定回报的可靠保障,为此,我们可采用简单快速易行的出资合作方式,融资提供方可无需承担经营运行风险,而只是单纯获得双方约定的年固定回报率。对投资方的其他合作方式,只要是互利互惠也可另行商谈。
    6投资保障
    6.1政府划出站场周边等值的土地(约900亩)以“招拍挂”的方式出让,作为偿还借贷资金的保障用地,并承诺回报保障用地的收益优先偿还借款本息,该900亩土地的一级开发权归投资方所有,在完成土地的一级开发后,投资方有权根据市场情况将回报土地分批上市出让,并可享受土地溢价分成。
    6.2为确保资金投入的最佳回报及投资安全性,我公司已请政府协调相关单位在已有的900亩保障用地相邻地块上另外匀出1900亩(一二级开发)土地(共计约3800亩)进行分项整合开发,作为整体湘潭四个城际轻轨站场为中心的TOD社区开发储备用地。
    7特别申明
    我公司只诚意邀请有长线投资能力的公司共同运作此百年难遇一次,机不可待的好项目,对在款项未到达之前,须支付前期费用的公司免谈。因项目操作难度大,时间紧,中介介入阻力大,故此项目非直投者免谈。
     
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