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房价祸根：扭曲的融资机制

2006-12-7 21世纪经济报字体［大中小］

　　3.中国房价真能持续上涨？

　　争论的焦点应是泡沫大小，而不应是没有泡沫。

　　———地价

　　国内争论比较多的是房价的上升是否源于地价的上升。不错，土地价格，作为要素市场价格，很难说对房价的影响一点也没有。但是，根据理论和国际的经验，地价对房价的影响也许没有规划和土地市场的刚性对房价的影响大。规划的刚性指的是建筑高度和密度的刚性控制使城市土地开发无法根据土地价格来调整，而土地市场的刚性指的是土地价格与容积率显著的线性正相关关系。理论上，地价决定容积率，而不是容积率决定地价。中国土地市场价格的决定机制(容积率决定地价)极大地限制了土地-资本之间的替代关系，进而负面地影响房地产市场的利用效率。尽管规划和土地市场刚性，以及土地价格上涨对房价都有一定的影响，这些影响可能都不及房地产开发融资机制对房价的影响大。David　Dowall研究了泰国曼谷的土地价格和房屋价格。他认为在曼谷，尽管土地保护的压力和土地价格的上升，开发仍然能够提供相当数量的可支付住房。土地价格没有带来相应的房价的上升的主要原因是放开城市土地利用的限制，也就是说，不要过于限制容积率，要给开发上一定的活动范围，来选择土地开发强度。

　　———城市化

　　根据中国中长期社会经济发展目标，未来的二三十年城市化将经历空前绝后的发展。如果至2020年中国的城市化水平达到55%(即55%的人口居住在城市)，那么从现在至2020年每年的新增城市人口将超过一千万。如此宏大规模的城市人口增长无疑将提高住房需求。城市化对城市住房需求的影响既需要了解人口规模，更重要的是要了解新增人口的收入、年龄、家庭构成、消费倾向、职业目标等。很难想象大量的新增城市人口有能力购买日益上涨的商品房。城市化是必然的趋势，多大程度上城市化能够转化为有效的买房需求(特别是对绝大多数低收入的城市移民)是另一回事，这两者的关系并不简单，需要深入的研究和探索。

　　———消费主体与真实需求

　　房价的持续“高走”和有效的市场营销广告策略似乎有力地说服了相当一部分人，购房和在房地产上的投资是最盈利性投资。越来越多的家庭拥有超过一套以上的房子，其中相当一部分房子是空闲的。消费性购房与投资性购房有着本质上的区别，前者反映真实购房需求，而后者与投资回报的期望值有关。姑且不论城市住宅空置率的高低，一般对大多数业主而言，当房地产是唯一盈利或有利可图的投资对象时，他们就会积极地购买房产并消极地等待价值的升值。这时，房地产市场的投机就不可避免，市场的泡沫也就一定会产生，因而，争论的焦点应是泡沫大小，而不应是没有泡沫。

　　很多国家都有相应的房屋政策(贷款利率、个人收入税减免等)，来区别对待消费性购房和投资性购房。中国还没有这样的住房政策，制定中国的住房政策，一方面鼓励消费性购房，另一方面抑制投资性住房，应是未来政策改革的方向之一。

　　中国健康的房地产市场应该积极地鼓励消费性购房，而不是投资性购房，从而在现代化和城市化过程中提升城市居民(包括新增城市人口)的生活质量。这是城市可持续发展的必然。因此，大多数中低收入的新增城市人口提供可支付性的商品房应该成为中国房地产市场的主流，至少在现阶段应该如此。因为提供中低收入家庭的住房远远满足不了社会的需求，所以满足新增中低收入城市移民的住房，应成为未来一二十年政府工作的重点。

　　4.取消预售

　　预售制既推动了房地产的发展，也是城市房价上升的根源，解决城市房价上升还需从房地产开发的融资机制入手。

　　本文分析影响住房价格的种种原因和可能，结合国际的经验；得出如下结论：第一，土地的严格控制并不一定带来住房价格的上升，土地严格控制对住房价格的影响还取决于城市规划(如容积率的控制)；第二，未来城市化的高速发展将引发大量城市人口的增加，其增加的主体是来自农村的农民。尽管数量可能惊人，但由于他们的收入有限，对城市高档的住房市场影响极其有限(如果有任何影响的话)；第三，经济发展导致住房需求的增长，但过去经济收入的增长远远小于住房价格的增长，很难相信未来的经济和收入的增长可以与目前的城市住房价格增长速度相媲美；第四，住房价格持续上升的主要原因是房地产开发的融资机制。由于绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，预售制是其保障。金融上，正是房地产的滚动式开发需要不断上升的房价作为其资金保证。也就是说，开发商一定要让房价不断上涨，才能极大地促使广大消费者“争先恐后”地“先付款，后提货”式地购房，使其资金流顺畅。消费者对未来房价的担心和一定的投资(或投机)心态进一步强化了“虚假”的市场供需关系，为房价的持续走高推波助澜。

　　总之，预售制既推动了房地产的发展，也是城市房价上升的根源，解决城市房价上升还需从房地产开发的融资机制入手。当然，我们不能否认预售制在过去十年来对房地产和住房发展、就业、国内内需不足等方面的积极影响和作用，预售制的历史功绩还是要给予充分的肯定的。预售制最初帮助解决了房地产开发资金不足的问题，极大地推动了房地产和城市的发展，为改善城市居民的居住做出了巨大的贡献。但随着发展，预售制的弊端越来越严重，现在应是改革预售制的有利时机了。

　　(报告执笔人系美国马里兰大学城市理性增长国家中心中国部主任、终身教授，本文仅代表作者个人观点。)

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（作者：编辑：qiuling）

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