2.房屋预售制造成中国地产泡沫
房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮助解决开发商的融资问题，又带来房地产开发的“暴利”。
中国房地产开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售。开发商自筹资金所占比例有限。以前，对一些开发商来说，土地出让金都来自非自筹资金。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。
一般地，消费者大都会先看货，后交钱。对于价格昂贵的商品，往往需要经过“货比三家”后再做出最终决定。预售制(先交钱、后提货———两者之间有相当的时间差)孕育着很多潜在的问题：一是消费者有没有权利在“交钱后、提货前”改变决定，要求退货，其所应承担的责任是什么？二是消费者有无“无条件”地要求退货而无需承担任何责任？三是在什么样的质量情况下，消费者可以要求无条件地退货，并不应承担任何责任？四是消费者要求无条件退货所承担的责任是多少？如果在交钱时对“货”缺少明确的界定(如大小、颜色、质地、结构、形状、外形、材料等等做出明确的说明)，提货时的纠纷就会很多，以此对商家和消费者带来的成本都是巨大的。
如果货到手后万一不满意所带来的经济损失(即使不退货)也是可以承受的，或者消费者可以承受退货的代价，那么问题就是另外一回事了。本文认为，这种情况对住房这个昂贵的特殊商品并不适用。因为我想没有人能够买房子像买儿童玩具一样，买来后不满意可以弃置不用、再买另外一个一样。所以我们可以假设“先交钱、后提货”隐含的潜在的经济成本是绝大多数购房者无法承受的。那么，问题是：消费者在知道不能无条件、不付代价地退货的情况下，又为什么会争先恐后地纷纷以预售的方式购房呢？理论上，预售制在下面几种情况之一下可以被消费者接受：其一是奇货可居、极难买到，拥有的满足感巨大到可以弥补预售制的种种缺陷；其二是价格持续走高(或者市场认为价格将持续走高)是等待意味着要付更高的价钱来购买，因而尽早购买一方面能够以较廉价的价格买房，另一方面又期望价格的持续升值可以通过转手实现个人财富的积累。显然，房屋不是“奇货可居”的商品，因而不断上升的房价与预售制相辅相成，这里互为前提、互为结果。
房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮助解决开发商的融资问题，提供房地产开发所需的资金保障，又带来的房地产开发的“暴利”。这是因为：其一，“先交钱、后交货”降低了进入房地产开发市场所需的门槛，降低了房地产商信用贷款需求，提高了开发上的资金流转能力；其二，房屋价格的定价一般会定在平均价格之上，随后房价的走高带来的都是“额外”利润。“持续高走”的房价极大地降低了房地产开发的高风险性。房屋价格持续高走，一方面激励和激发了潜在的买房者的热情和欲望；另一方面也满足了已买房者的“消费心理”或投资期待。为居住而买房的人们看到不断走高的房价而使已买的房屋价格升值欣慰；为投资而买房的人们在暗自计算着什么时候出售，从而获得最大的投资回报。当然，缺少其它可靠的投资渠道也是吸引房屋投资资金的原因之一。
总之，中国房屋价格的持续走高的主要原因是开发商与购房者相互驱动的结果。从开发商的角度而言，融资机制从根源上促使开发商联合起来共同推动房价高走，只有这样，他们的资金运作才会顺畅，房地产开发项目才能得到顺利进行。对消费者而言，或因误导、或因对房屋市场预期值过高，很多人强烈认为房价不会“跌”，甚至会持续高涨，这无疑极大地刺激了房屋的超前消费或投资欲望，对近几年的房价持续走高起到了推波助澜的作用。
房地产开发的融资机制需要不断上涨的房价来配合，也就是说，融资机制是房价上涨的主要原因。如果房价不上升的话，哪个业主愿意预先购买还没有见过的房子？试想，如果房价在开发建设过程中保持不变，绝大多数业主都会持币待购，等到房子建成后，通过货比三家后再决定购买。广大买房者如果持币待购，不知道有几家房地产开发商能够有足够的资金运作能力继续从事房地产开发。
中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。笔者认为，房地产开发的融资机制(依赖于房屋预售)需要不断上涨的房价来配合，也就是说，融资机制是房价上涨的主要原因。这是因为，如果房价不上升的话(不需要房价下跌，只要房价不涨)，哪个业主愿意预先购买还没有见过的房子？试想，如果房价在开发建设过程中保持不变(而不是现在的持续上升)，绝大多数(如果不是全部的话)业主都会持币待购，等到房子建成后再决定购买。这样(没有房屋预售制)，我想中国的绝大多数开发商(如果不是全部的话)都会面临资金周转问题，很多甚至会面临破产的风险。
国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万-2万美金的预售款，占总房价的比例一般都不大(如与30万-50万的房价相比)。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子(户型、质量等原因)不满意或者其它不可控制因素(如失业、变换工作地点等)想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。
- 资讯
·我国明年拟以高速公路建设为主投资1万亿[2008-12-1 9:23:00]
·调查称09年北京房地产仍处调整期投资料增13[2008-12-1 9:20:00]
·发改委：地方投资按规划办事 防止重复建设[2008-11-27 11:53:00]
·欧亚达家居杭州秋涛店招商新闻发布会今日举[2008-7-31 14:49:00]
·停打房贷擦边球 全国银行展开断供大检查[2008-7-29 9:27:00]
·既想融资 又怕人看出“囊中羞涩”[2008-7-22 9:58:00]
·监察部等五部门发出通知 继续检查土地使用 [2008-7-22 9:25:00]
