进入中国第五个年头，普洛斯接下来将改变玩法！这是普洛斯中国投资管理部高级经理赵明琪日前向媒体透露的消息。
“掌门人”的一举一动，总是会在这个可以算作新兴领域——“物流地产”业界引起不少轰动。
何为“物流地产”？
往简单里说就是物流仓库、物流园区。
近年来，随着国内各大城市物流业的快速发展，对于物流设施的需求越来越大，自然也催热了物流地产。普洛斯之后还有诸多开发商将眼光瞄向物流地产这块新鲜蛋糕，沃尔玛旗下的盖世理在去年9月份完成了天津物流园4.4万㎡的一期工程之后，日前又砸巨资圈地开发二期工程。
新契机
“普洛斯的投资方式将有所改变，未来会更多考虑同政府的合作，介入一些闲置用地的开发。”
赵明琪所说的新玩法指的就是这个。
其实也不算什么新鲜玩意，只不过是对闲置用地二次开发。既能更进一步降低开发成本，也能图个美名，一举两得。
有数据显示，中国物流园区的容积率还不到50%，可见物流地产的实际效用并不明显。虽然数据不太乐观，但正说明这个领域有待拓展，发展空间大。
“强劲需求和政策放开是驱动物流仓储工业地产迅速发展的主要动力。”广州物流协会秘书长张强一语道破。
就需求来看，越来越多外资公司希望提升在华的销售额，同时随着制造基地的逐步内迁，出口货物的运输效率也成为外资公司关注的热点，这都使得更好的物流配送体系成为必须；从政策上看，2004年底中国根据加入WTO的承诺开放物流业，允许外资物流公司设立独资公司，令外资公司有了更多的选择。普洛斯、AMB、丰树等外资已纷纷进驻国内物流地产。
都是逐利者
“看好物流园区的发展固然可以作为一项冠冕堂皇的理由，但更多的仍然是寻租利益驱使。”张强坦言。
这项理由无可厚非。
物流地产是物流业价值链上的重要一环，它选址的优劣和配套设施的好坏，直接关系到物流的效率，专业的物流地产开发商因此得到制造商、零售商和第三方物流供应商的倚重。
而对于租户来说，选择租赁物流地产或者配送中心，而不是自己建设，有一定的优势。因为相对于自己建设，租赁更为便利，可以满足快速增长的需求。相反，固定资产的投资会增加运营上的不便，可能因为对长期市场的发展缺乏预期而增加资本的压力。
各地物流地产活跃
有资料显示，目前国内300多家物流园区，其中近一半集中分布在长三角、珠三角和环渤海等三个主要经济区域内，在长三角地区，已建成和在规划中的物流园区有60多个，几乎是珠三角园区规划的2倍，占全国目前规划建设中的物流园区的1/5。
“外资企业是物流需求的主要客户群。”华侨大学物流系统研究所的张潜认为，长三角区域物流量大、转运物流量大，这些都给长三角物流产业的发展带来契机。世界500强企业中有400多家在长三角投资，一些区域总部、研发中心、采购中心也已转移到长三角落户。外资大举进入随着第三方物流公司的不断进入，长三角物流业正发生新的裂变。
“物流业是未来长三角重点发展的行业，增长潜力非常大。上海、宁波这样的城市，只要有港口，就会形成对物流园区的强大的需求。”张潜说。以上海为例，目前临港范围内，前期规划的物流园几乎已经全部填满，很多企业都拿不到地。
相比之下，珠三角的物流地产发展相对匮乏，张强认为，“这与地区的产业规划和政府监管有关，长三角有完善的产业布局和完整的规划，政府能能把物流园区开发与当地的产业体系、产业优势、经济政策很好的结合起来，能很好为地区的企业服务。”随着珠三角地区的产业结构升级，珠三角将要从生产基地变成总部经济基地，这将使促进珠三角地区物流地产的升温，有迎头赶上长三角地区的趋势。
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