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苏宁环球地多钱少房企融资路在何方

2008-4-23 中国经济时报字体［大中小］

　　关键在于资金周转

　　张伟明认为，目前国内多数房企的资产负债率都比较高，这是由房地产行业的特性决定的。而房地产企业问题的关键在于其资金周转情况。

　　“流动比率和速动比率是衡量一个企业短期内是否存在偿债风险的重要指标，一般来说，如果一个企业的流动比率低于2，速动比率低于1的话，那么我们基本可以认定它是存在短期偿债风险。”张伟明说，虽然这两个指标很重要，但也不一定说所有企业只要流动比率和速动比率低的话，它就一定存在很大的问题。

　　“速动比率一般应该保持在1以上，但是对于多数房企而言，达不到这个要求。”张伟明对记者说，比如万科2005－2007年的速动比率分别为0．46、0．63、0．59。如果一个房地产企业开发的项目较多，且预收账款较大，导致流动负债较大，就可能导致速动比率过低，这个现象是房地产行业的特点引起的，不必过分惊慌。

　　张伟明分析说，如果我们在测算速动比率时，因为预收账款可以用存货而不必用现金支付，所以可把预收账款从流动负债中扣除，那么万科2006、2007年修正后的速动比率分别是0．72、1．07，苏宁环球修正后的速动比率分别是0．43、1．05。从修正后的指标来看，其短期偿还债务能力是逐步改善的，这样分析的结果会更客观些。

　　不过，他建议：目前一些房地产企业，经营现金流量为负，资产负债率较高，在财务上仍然需要警惕。因为当前经济周期或许临近下行拐点，宏观调控力度加大，银行贷款收紧，投机性需求受到抑制，在此背景下，房地产企业应该适当收缩业务，控制土地储备规模，以化解资金压力。

　　张伟明表示，对于房企来说，短期内肯定是有偿债风险的，但也并不是说有偿债风险的企业就一定还不起债务了，它还可以通过降价促销、大股东支持、抵押股权等方式来解决这些问题。对于一个房企来说，最关键的还是要看其项目循环滚动开发的资金周转情况。

　　防止炒作人民币升值

　　“值得注意的是，人民币的升值对房地产行业并非全是利好。”张伟明告诉本报记者，历史上有过教训，如在日元升值的过程中，东京地产价格暴涨，泡沫吹得很大、最后破灭，损失惨重。而现在我们要做的就是防止出现这种泡沫，应该相信中国政府的宏观调控能力，而不要去与中央的政策“对赌”。

　　张伟明对人民币升值能带动国内房地产市场持续回暖并不乐观：“我们不能夸大人民币升值对房地产业带来的好处，也不要依赖人民币升值来炒作房地产和房地产股。”

　　也有业内专家表示，过度地炒作人民币升值，很容易产生房地产泡沫，应当防范人民币升值给房地产市场带来的大起大落。

　　房企应如何应对？

　　对于目前国内多数房企资金紧张的情况，张伟明建议，房地产行业可以采用下列措施来应对：

　　一、采取市场化的措施加快现有项目的销售进度，促进资金周转，提高资金管理水平和成本运营能力；

　　二、手中土地并不是越多越好，应适当控制土地储备规模，预留足够的现金头寸；

　　三、房企应该拓展多种融资渠道，除了银行贷款外，要拓展资本市场的融资渠道，如非公开发行、发行可转换债券方式，也可以尝试企业债房地产投资信托基金(REITS)；

　　四、鼓励房企之间通过合纵连横的方式进行并购重组，实现土地储备、资金和管理资源的优化配置，提升中国房地产行业的整体竞争力。