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境外融资接连遇阻考验房企现金流

2008-3-28 四川新闻网字体［大中小］

　　上周末，在原定结束招股的最后一天，恒大地产宣布中止上市计划，在此之前，规模稍小的内地房企昌盛中国，同样于招股截止日宣布叫停IPO。两家将融资希望放在境外股市的内地房企双双落空，对在恒大之后本已排好了队的其他企业来说，形势骤然变得不太乐观起来。

　　更为重要的是，对于之前大举囤地的房地产企业而言，融资一旦遇阻，现金流将面临严峻考验。

　　港股大跌

　　内地房企上市接连遇阻

　　今年以来，与国际股市走势密切相关的香港股市，受到全球金融业遭遇次贷危机、美国经济衰退迹象等利空影响，恒指下挫，最低跌近20000点，不仅股民财富缩水，不少在香港上市的内地企业股价也连续大跌，甚至跌破招股价。例如去年10月8日上市的SOHO中国，招股价为8.3港元，在上市首日最高冲到 10.2港元后就一路下跌，最低甚至跌到了4港元以下，目前在4.5港元左右；去年10月9日上市的中国奥园，招股价5.2港元，最低跌到1.97港元，目前为2.3港元左右；还有在9月底上市的远洋地产，招股价7.7港元，最低跌至4.99港元，目前也仅在7.0港元左右。

　　这些内地房地产股票的价格下跌，除了港股整体表现不佳外，也有投资人对宏观调控影响房地产行业的担忧。在这个节骨眼上，赴港IPO的房地产企业能否延续去年10月以前相对乐观的融资状况，计划在1月31日挂牌交易的昌盛中国无疑是第一块试金石，该公司却突然在1月23日宣布搁置上市。根据事后陆续披露出来的细节，昌盛中国董事长邹锡昌为了应对大环境的不利，已经将原定20多亿的融资额缩水一半，然而这种让步在1月22日香港和A股市场遭遇的“黑色星期二”面前苍白无力，当日，港股暴跌2000多点，下跌8.7％，第二天，昌盛中国就宣布叫停上市计划。

　　相比之下，恒大地产上市计划搁浅时的大环境，可能比昌盛中国更糟糕———恒生指数两个月来又创下上千点的跌幅，更糟糕的是，承接次贷危机连续爆发出的一系列金融事件，可能对香港股市能够用于吸收这些IPO项目的资金造成重挫。

　　根据3月20日当晚恒大地产发布的公告，让公司“决定不会根据原有时间表进行全球发售”的原因正是“有鉴于国际资本市场现时持续波动及市况不明”。有媒体报道，尽管恒大地产在上市前连续两天打了14个版面的广告，却仅有3家机构表示有客户申请认购恒大地产，总融资额还不到1000万元。

　　融资困难

　　考验“地主”现金流

　　两家内地企业境外直接融资暂时受挫不仅将对它们自身的现金流构成严峻考验，那些原先期望通过上市解决融资问题，甚至不惜四处筹款提高土地储备的房地产企业，可能最终也要为圈地行为付出沉重代价。

　　这一点在恒大地产的招股说明书中表现尤为明显。按照以往房地产IPO融资的规则，土地储备是最终融资额的重要指标，为此恒大地产在2007年大幅提高土地储备，高达4580万平方米，比2006年增长了9倍，这个数字是万科的近两倍。毫无疑问，巨量拿地需要巨额资金，其招股说明书透露，恒大地产融资的 53.6％都将用于支付土地出让金、现行项目所需资金，这个数字估计达到66亿港元。

　　其实，巨量拿地的财务代价不只是筹划上市公司的重负，那些早先进入资本市场的公司，财务情况也不算乐观。记者查阅了目前已经公布的一系列主要房地产上市公司的2007年年报，包括万科、保利、金地、招商地产、泛海建设、万通地产这些知名企业在内，营业收入和净利润都取得了成倍增长，但除了个别企业外，很多公司2007年的经营活动现金流却呈现巨大的负数。

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（作者：编辑：chibing）

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