在宏观收紧银根之外，地产融资路径遭遇重重封堵。八仙过海、各显神通的大地产商们正遭遇一场近年罕见的由大量囤地倒逼而来的融资困局
中国房地产业正经受着资金考验，甚至一向被认为最不用为“钱”发愁的大地产商也被卷入。一场意料之中的紧缩，仍然对地产商们行之有年的囤地模式造成了严峻挑战。
“地产商一向没钱，资金和土地是水和面的关系，面多了加水，水多了再加面。过去大地产商的融资渠道很多，但此次调控阻塞了一些惯常的融资路径，令一些大地产商的日子也不太好过了。”深圳控股有限公司(下称深圳控股)总裁张化桥表示。
华兴资本首席执行官包凡则对这种窘境进行了更形象的描述：“一边看着天上飘的都是美元，就是掉不下来；一边受到一系列打击囤地政策的倒逼。这几个月来典当行生意非常红火，民间拆借异常活跃，大家在用各种想得到的手段来找钱。”
2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，明确土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。《通知》要求，2008年6月30日前，各省市政府将闲置土地清理处置情况向国务院作专题报告。
与“831土地大限”相类，“630”被一些业内人士戏称为“囤地大限”。万科、招商地产、碧桂园等土地储备规模达千万平方米的地产商，去年曾坐享地价上涨带来的巨大收益，现在却面临着一场由大量囤地倒逼而来的融资困局。
囤地大户的降价信号
2007年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑开盘，均价14000元/平方米，既低于宣传期的20000元/平方米价格，也低于周边楼盘17000元至18000元/平方米售价。该楼盘开盘首推156套，两小时内售罄，销售金额逾2.1亿元。
同期，万科在深圳、成都等地也有类似降价。北京万科的万科紫台、万科四季花园两项目也推出小幅优惠。去年12月17日，万科的一系列降价促销行为，引发地产股大幅下跌。万科A(深圳交易所代码：000002)下跌9.52%，几近跌停。
在2007年四季度以来房地产成交量持续萎缩的背景下，地产龙头万科的降价之举，被一些分析人士视为房地产业显现下滑拐点的一个信号。万科地产对此拒绝公开置评。但从业界的各种分析来看，降价意在迅速回笼资金。
“资金状况一直比较好的万科，在这一轮调控中的资金链同样十分紧张，”一位业内资深人士向《财经》记者透露，“他们选择一些毛利率比较高的项目降价，出让一小部分利润，以刺激持续萎靡的市场。”
据国金证券测算，万科金色康苑楼盘土地成本仅为3200元/平方米，以14000元/平方米的售价，该项目的毛利率仍在38%。万科其他降价销售楼盘情况亦多如此。
据万科2月最新公告显示，其在2008年1月实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元，分别比2007年同期增长11.65%和11.72%。降价策略收到一定成效。
“去年9月，市场大幅震荡前，万科内部高层，便计划2008年初停止扩张土地储备。只是没想到，这一轮震荡来得如此快。”一位业内资深人士向《财经》记者透露。
一个并非巧合的现象是：目前急于回笼资金或融资的地产商，正是前一阶段的囤地大户。
“万科等大地产商的资金链紧张，一方面与融资不畅有关，一方面是因其在2007年前后土地储备极速扩张。”一位业内资深人士告诉《财经》记者。万科公报显示，仅在去年三季度便新增项目13个，规划建筑面积合计约268.6万平方米。
另一家A股龙头上市公司金地地产(上海交易所代码：600383)亦在2007年8月至9月间，以招拍挂方式为主，共斥资83亿余元集中拿下位于珠三角、长三角附近多宗地块。
碧桂园(香港交易所代码：2007)则在港上市后，三月内激增2600万平方米土地储备；2007年8月5日又新增总建筑面积约835万平方米的四幅土地，成为储备土地最多的国内上市开发商，土地储备总量达4500万平方米。
“去年9月，地产融资渠道受阻后，大多数地产公司紧缩战线。五个月来，土地项目交易骤减。”深圳控股总裁张化桥说。
金地公告显示，金地在2007年9月，以2.04亿元获取东莞市一地块51%股权后，再未购入一块土地，与其前三季度的疯狂购地形成鲜明对比。
招商地产(深圳交易所代码：000024)则在2007年12月初，以12.2亿元竞得重庆一地块。其下属两子公司同时以24.1亿元购得南京一地块。至2月，再无土地交易。
只有万科在降价促销、回笼资金的同时，仍于2007年四季度斥资数十亿元，连续购得位于无锡、成都、上海、长沙的多宗地块。但与前三个季度频繁以招拍挂形式参与天价竞地不同，万科在调控后购入的土地，多以协议出让为主。至2008年初，万科亦停止购地。
在业内人士看来，目前地产业因宏观调控而遭遇的融资困局，对于大地产商既是挑战，也是契机，概因小地产公司融资更为艰难，只能选择转让手中持有的地块。“现在这个阶段，不会再有人天价拿地，但如果手中有钱，却是一个以低价获取优质项目的机会。”伟业顾问董事金勇指出。
不过，这样做的风险亦毋庸置疑——此时激增的土地，将令土地占有公司的资金链受到更严重的考验。由于“囤地大限”的设定，各地产商必须确保有足够资金按期启动旗下地块的开发。据张化桥透露，“这几个月，某些拥有几百亿资产的大地产公司的现金流只有20个亿，周转很难，根本无力扩张。”
以碧桂园为例，其在2007年年底新获施工许可证建筑面积约为1500万平方米，2007年年底在建建筑面积超过2000万平方米，2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1600万平方米。资金压力不言而喻，在外界看来，这也是碧桂园在2007年10月底准备发债15亿美元未果后，又卷土重来不惜缩水发债的主要原因。
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