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卖地套现资金为王看房地产商如何度过“寒冬”

2008-2-25 网络字体［大中小］

　　虽然这个冬天不太冷，但并不意味着所有的房企都不会被冻伤，不论是上市公司，还是未上市公司，都需要提高货币资金数量，打造一个安全的资本结构，使之与资产结构相匹配。

　　贝塔策略工作室合伙人杜丽虹研究发现，A股房地产上市公司的流动负债占到总资产的46%，另外还有15%是长期贷款或公司债，股本金占36%。46%的流动负债是在一年内必须要偿还或者是安排新的融资计划，但在60家上市公司中，有40家的存量资产周转率是低于0.45的。流动负债率和资产周转率的差，反映了一年内到期的债务是不能用本年的收入偿还，而必须依靠再融资。

　　多年来，短期贷款和预售款一直是国内房地产企业最重要的融资工具，两部分加起来占到30%。除了2008年明确的信贷紧缩，市场成交的大幅萎缩不但让那15%的资产就找不到续借的资金，而且原来的“30%”也有大幅下降的可能，这样无疑给企业带来了现金流断裂的风险。

　　事实上，近期的市场成交量并不令人感到乐观。据中国指数研究院提供的数据，2008年第一周，全国主要城市商品房市场成交量出现了大幅萎缩的现象。北京、重庆和武汉的周成交量分别较上周下降了27.41%、26.69%和24.27%，而杭州、南京、天津和深圳的降幅更大，分别达到了63%、52.75%、48.97%和38.29%。

　　中国香港和美国地产危机的启示是，在房地产行业的冬天，绝对是现金为王。

　　当然，这里的现金并不是一个手持现金的绝对数概念，而是存量资金、短期负债与经营现金的对比。

　　杜丽虹以“短期风险头寸”来分析房企抵御现金流断裂的能力：短期风险头寸=存量资产周转率-(流动负债-货币资金)/总资产。其中，存量资产周转率反映了企业产生经营现金流的能力，而净流动负债率，即(流动负债-货币资金)/总资产，则体现了企业当前的财务安全性，两者的差就是企业抵御短期冲击的能力。

　　为了保持短期风险头寸为正，那么，我们有两个办法：一个是提高存量资产周转率，就像万科的做法，通过降价提高销售速度，回收现金；另一个是在存量资产周转率下降的情况下，通过外部股权融资，补充货币资金。关于提高存量资产周转率，在对万科的分析中已有阐述。以下重点分析一下如何补充货币资金。

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（作者：编辑：chibing）

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