“没有房地产的金融业，不能算是完整的金融业；同样，失去了金融的支撑，房地产业也只能是一只不能行走的无腿鸭。金融业和房地产业只有携手同行，才能走得稳、走得强，实现共荣共赢。”——— 这是第四届中国国际金融论坛“中国房地产多元化融资”分论坛主持人的开场白。
房地产业，是我国发展最为活跃的产业之一；尤其是最近几年，房地产业蓬勃的发展势头，常常成为其他行业艳羡的对象。作为金融业最大的业务伙伴之一，在本届论坛上，房地产业融资渠道的新动向，成为国内外金融界人士关注的焦点。甚至有人用“中国房地产业的明天，就是中国、乃至世界金融业的明天”这样的话，来形容中国房地产业对于未来全球金融业的重要影响。
然而，目前以银行借贷为主的间接融资方式已显示出渠道单一的双重缺憾，既不能满足房地产业快速增长的资金需求，也无法让金融业彻底登上由地产牵动、高速运行的发展列车。据此，房地产业与金融业若要携手奔向共赢的明天，融资渠道的多元化拓展，将成为双方均毫无非议的必然选择。
现状：直接融资仍在边界游走
对于当前我国房地产业的融资现状，上海社会科学院房地产业研究中心副理事长兼秘书长张泓铭用了“长期依赖”这个词加以描述，颇有几分无奈，令人感慨。
简单来说，就是我国房地产业目前主要依靠银行借贷进行融资，而且这种状况已经演变成一种地产界对银行业的一种长期依赖。然而，即使是这种融资成本相对较高、资金效率相对较低的间接融资渠道，近来也有所收窄。对于房地产开发项目，银行提供借贷的门槛和总量都有所变化，并共同指向了“适度约束”。
在此情况下，多元化融资已经成为房地产业的发展必需，尤其是直接融资渠道的建立与拓宽。目前，许多金融界人士认为，我国国内尚不存在对于房地产业的直接融资渠道，但张泓铭认为这种渠道是存在的，只是以一种“边界游走”的隐性方式存在，因而常常被人忽视。
直接融资的第一种隐性存在方式，是被人们所熟知的建筑施工中的押款行为。在房地产开发过程中，开发商要求建筑商代职施工，虽被政府部门所反对，但仍普遍存在于房地产开发市场当中。这种在建设过程中的普遍行为，实质上已经形成了一种直接融资。
第二种隐性存在方式便是房屋预售行为，这是一种更为明显的直接融资形式。在房地产市场上，当施工到达一定程度以后，许多开发商或销售商便进行房屋预售。在交付房屋之前，取得销售收入，有的甚至是房子还没有盖完，大部分购房者却已经完成了付款。虽然，有关部门对房屋预售行为有着明确的规定，但在高涨的市场需求面前，过早的房屋预售行为仍无法完全避免。房屋预售行为的这种直接融资特性，在房地产处于买方市场时表现尤为明显。
第三种隐性存在方式便是国际融资。目前我国房地产业获得的国际融资呈现出一种“明暗交叉”的状况，即不仅被政府允许国际资本公开进入国内市场，如我国房地产企业的海外上市，而且有许多国外基金和银行通过设立在中国的分支机构、或其他途径向有关企业提供融资。
以上这几种游走在政策边界的直接融资行为，张泓铭认为，实际上已经构成了国内房地产业多元化融资的开端。
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