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李开发：中国房地产业十大问题

2007-7-3 新浪财经字体［大中小］

　　在金融方面，新方案规定金融机构提供住房贷款的额度不能超过房屋实际市场价格的40%，以遏制投机性购房。。

　　加大了对不动产，特别是高价值不动产的税收力度，使拥有多处房地产的家庭不得不每年支付高额不动产税。从2005年1月开始，对在投机地区拥有3套或3套以上住房的房主征收60%的资产增值税，再加上居民税等，政府收取的税率高达75%。

　　美国多方面调控房地产市场

　　美国政府有区别性的自住房与投资房的贷款利率；区别性的普通住房贷款利率和大额贷款利率。对于低收入家庭首次购房，政府更提供许多优惠贷款条件，包括降低(甚至为零)首期支付额、住房抵押保险、减免购房时的交易费用等等。

　　征收房产税。房产税率由各州自行决定，大部分州的税率为房产价值的1.2%-1.8%。房价越高比例越高。相当于中国购买一套100万元的房子每年交纳接近2万元的税收。注意比例越高这个概念。房价越高，赋税越重。在美国许多大城市，常可见一些被抛弃的破房屋。其原因是因为房产税太重，业主无力支付而不得不放弃产权。也有一些人继承了祖辈留下的大片土地，但由于地税太重，维持成本太高，不得不主动将其捐献给政府或慈善机构。

　　英国：强化住房保障与差别税收政策。

　　政府提出要“以可以接受的价格，为每个英国人提供拥有体面住房的机会”。相关的具体措施包括：

　　一.建设6万英镑以下的低成本、小户型住房。

　　二、为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款。

　　三、与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权。如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等。

　　四、向30万租住地方政府福利公房的住户折价出售房屋等，售价可低至3.8万英镑至1.6万英镑。

　　防止炒房的做法是：银行对房屋贷款额度有严格的限制，不能超过个人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。

　　如果中国也严格地将房屋贷款额度限制在不能超过个人年收入的4.2倍，(如果该贷款人的月薪为3000元，则贷款额度为不超过15万元，)或夫妻年收入的3.5倍。(此两个贷款额度很接近)我们很难想像，如果中国的贷款额度也提高到英国的水平，那么，会发生些什么。很可能，有一大半贷款炒房人被挡在了此门槛之外。

　　香港公屋制度。

　　截至2004年3月底，香港约201.9万人占香港人口的30%，居住在香港房屋委员会提供的公屋，租住公屋单位的数目为64.8万个，占全港房屋单位总数约三成，前些年陆续出售了42万个单元，产权归为个人，价格非常低廉。两个相加，政府的住房政策惠及半数的香港居民。

　　香港政府为了确保符合资格的人入住公屋，规定，若住户虚报资料，房屋委员会可终止其租约，并可根据法律规定予以检控。香港房屋条例规定，任何人士如故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款20000港元及做牢6个月。

　　(十 )关于我国下一步房地产调控的做法思考(15条)

　　第一，根据和谐社会理论，分享成果理论，明确人民居住权的实现，把现有住房供应为三大块。

　　1，公共消费品即实现居民住房权利的必需品部分，应当是住宅供应的主体。虽然中低收入者大约占40-60%，但实际上没有住房的数量目前没有统计。我估计这部分人数实际上可能是20%—30%(理由另说)。这类住房应均匀分布在市区，紧凑型、成本价住房。(建筑成本加九通一平费用，与农村宅基地一样)，不征收土地出让金。因为目前是没有普查，我们建议对三类人的情况实行应保尽保。什么概念呢？一是只有一套住房，但住房功能差，时间久，房屋破旧，本人申请，并愿意把现有的住房交给政府改作廉租房处理，可以另行申请保障性住房。第二类人，本城市户籍，没有住房。第三类人，外地户籍，在本城工作五年以上，没有住房，这一类人以在劳动保障部门的人员名单为准。而且应当指出，这一部分政府不要拿钱。成本价是什么意思呢，就是在北京与广州、上海这样的城市建设保障性住房，多数情况可以在3000-4000元一平方米。没有土地出让金，也不要通过招拍挂这种形式。保障性住房政府是不能赚钱的。

　　2，商品房，约20-30%，用于有条件改善住房与少数投资用途的住房，实现土地招拍挂，市场调节供求。

　　3，廉租房，总量约20-30%。主要针对本地贫困人群，外地进城务工的低收入群体，比如建筑工，农民工等。主要是新建单元式城市公寓，比如每间20-40平米，城市旧房修缮后也用于此项；我们测算了如果建立廉租房基金，用廉租房基金来建设，建设每套约30平方米的小户型用来出租，投资回报率约6-7%，远较银行利息为高，可以吸纳大量投资资金。30平方米，住4个人，有卫浴与厨房，每个月房租不超过700元，摊到人头上，每人不足200元，政府也只要对少量贫困户给予补贴就行了。

　　对以上住房需求在普查甄别之后，实行轮候期制度。

　　第二，实现全国性住房普查登记，真实了解住房产权状况及其所有者，用以制订精准的住房调控政策。

　　第三，针对大户型与第N套住房征收物业税。这个政策在市场经济国家广泛施行，比如美国，就是1﹒2—1﹒8%。我们应当怎么订这个税率，还得专家讨论，最后交人大通过。但是我们建议，三口之家以105平米以内税率为零。(人均35平米是建设部研究的小康住房标准)。一户只有一套房的，超过面积部分，按1﹒2%交纳，只有一套房且面积超过300平方米部分，按1﹒8%交纳。第二套房甚至第N套房的，第2套按2﹒5%，然后每增加一套按0﹒5%递增，直到10%为止；或者按面积，累计400平方以内按2﹒5%征收，400平方米以上到600平方米部分，按5%标准征收。超过600平方米以上部分，按10%标准征收物业税，且每年增收一次。

　　第四，土地出让金一律解归省级政府与中央政府统一管理。按照中央政府的指导意见使用，主要用于保障性住房建设与市政工程建设。

　　第五，对非本地工作与生活的人群投资住房产品，应苛以商品房价格20%以上的税收。且首付不得不于50%。在韩国首付不少于60%，比较而言，我们的政策是宽松的。

　　第六，对外国人购买中国住房的，需要在中国相关城市居住两年以上，制订控制作为投资属性的相关条款加以限制。且空置与转让应当同样加以限制。

　　第七，制订严格的银行贷款的风险防范制度。参照英国，银行对房屋贷款额度不能超过个人年收入的5倍，或夫妻年收入的4倍。凡第2套以上住房贷款一律不超过总价的40%。

　　第八,强化税收征管。

　　今年4月23日，央视《新闻调查》揭露上海某楼盘成本6000居然被抬到12000元，这6000元的增加值，实际上是利润，按中国的税收政策，企业所得税应是33%，象上海的这个楼盘都逃漏的税收，如果每平米逃漏2000元，40000平方米仅虚增成本部分，偷逃税可高达8000万元。

　　《刑法》第201条危害税收征管罪规定，纳税人采取仿造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证、在账簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报、或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款，偷税数额占应纳税10%以上不满30%并且偷税数额在1万元以上不满10万元的，或者因偷漏税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。明明有《税收征管法》在,但以前执行不力。税收是国法，任何偷逃税收的行为决不能开绿灯。依据这个法，许多已经忽悠成功并且巨富的开发商，税收这一块是不应当逃逸的。

　　第九，增加住房土地供应。

　　目前的控制住房土地供应的作法明显推高房价。政策的缺陷在于：如果从全国平衡来说，农民进城，农村原有的宅基地即行闲置，外城市的人口流动到其它城市，原的住房也可作为调剂。从宏观全局来看，城市化是土地利用率更高，人均使用土地更少。在农村，户均占地可能是300平方以上，在小城市可能是100平方，在中等城市，户均占地面积可能是不足60平方，在大城市，由于容积率等因素，户均占地面积可能是不足30平方。从这个意义上说，城市化可能促进土地利用效率大幅度提高。另外，国家要控制的是耕地，而在我国非耕地的数量是极其巨大的。因此，一刀切控制土地供应的措施是不科学的，应当放开城市用地，同时促进闲置土地的流转。

　　第十，允计开放单位建房，合作建房与集资建房。政策规范的主要是规定参加单位建房与合作建房及集资建房的人群，是首次购房者，是无房户用于自住性质用房，或者是原有住房陈旧，标准低的人群用于改善性质的住房。应当坚决禁止把单位建房、合作建房、集资建房当成富人投资再次增值的工具。

　　十一，建立房价公布的科学规范。

　　确定房价公布分三类：城市核心区，城市扩展区，城市远郊区；

　　城市扩展区外距离10公里以上的独立城镇，由其独立公布本地房价；

　　在上述区域公布房价时，重点是住宅楼房价。应公布板楼房价，塔楼房价，别墅房价，并公布上述各类房屋在销售中的比重。公布二手房价格时，应当公布成新数，使房价成为监测体系中的科学标杆。

　　十二，重拳出击打击腐败，保持高压态势，鼓励检举揭发，并给检举揭发人至少总价2-5%的奖励。

　　十三，取消期房预售制度。预售只需缴纳10%以内定金，且其定金归由政府指定的相关银行帐户监督管理，不得为开发商占用。

　　十四，制订地方政府政绩考核规范，弱化GDP指标，着重增加和谐社会指标，如就业指标，城市人民生活的保障指标，企业创新指标，社会文明程度指标。这些指标应成为新的合理的政绩考核标杆。

　　十五，要强化全国各级人大与政协在房地产开发管理方面的监督功能，扩大人民群众在城市房地产开发政策方面的参与程度，在房租价格、最低保障居住面积等方面积极听取社会各阶层的意见，逐步实现城市房地产开发的决策科学化、价格合理化、规划人性化。

　　建设社会主义和谐社会需要全社会的共同努力。

　　今年是国务院从2005年实施房地产宏观调控的第三年，已经进入下半年了，政府下大力气进行房地产调控应当有一个成果。今年10月份的党的十七大将要召开，相信在建设社会主义和谐社会方面，特别是在房地产调控方面会有新的进展。房地产的暴利与泡沫是不能长久的。

　　我个人希望通过各项有效措施的出台能实现房地产价格的理性回归，而且希望这一回归不要大起大落。希望住房保障制度的落实也越来越近。

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（作者：编辑：chen1234）

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