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李开发：中国房地产业十大问题

2007-7-3 新浪财经字体［大中小］

　　(六)、怎么理解房地产支柱理论。

　　如何评价房地产支柱理论的作用，近来在理论界、财经界争议颇多。人民反响的最强烈的教育、医疗、住房“三座大山”中，教育涉及的是每年500万人，医疗涉及的是每年上千万人，唯独房地产业波及3-5亿人。应当从事实本源来捋清房地产支柱理论的概念，更好地发挥房地产支柱理论的作用。

　　为什么将房地产业列为国民经济的支柱产业？答案有四大理由，一是房地产在改善城市环境，扩大城市功能中有巨大作用，是城市经济建设的形象工程；二是房地产在城市化进程中，能够不断满足扩大的城市发展与住房需求，是重要的保障工程；三是房地产业可以拉动消费，改变国人储蓄倾向，推动现实消费，进而扩大投资，产生有效需求。四是扩大就业机会的重要途径。从这几个理念来看，把房地产业列为支柱产业具有重要的战略意义与重大的经济贡献作用。

　　从房地产业列为经济支柱产业以来的四年实践，我们可以重新认识房地产业支柱理论的四大理由。

　　第一，房地产对城市发展的推动是巨大的，对改善城市环境的作用不可低估。但有不和谐的因素。主要是开发商追求利润的动因，城市规划的软约束，造成不少地段的超强度开发，给城市发展留下严重的后遗症。

　　第二，房地产业在不断满足城市扩大与改善的住房需求方面，确实起了一定的作用，但房地产的暴利与炒作问题非常严重。据统计全国房地产在开发商手中的没有售出的就高达1。4亿平方米，那么已经售出空置在投资炒作人手中的有多少，目前没有数据，但那么多高尚住宅夜晚灯火廖若晨星说明数字不容低估。房子再多没有解决居住功能，不是泡沫是什么？

　　第三，房地产业列为支柱产业后没有起到促进消费拉动投资的作用，反而成为经济发展的绊脚石。居民手中有大量的储蓄，早在2002年时候，中国银行( 5.05,0.03,0.60%)系统中共有存款约10万亿元，到了2007年5月，这个数字也飙升到17﹒8万亿元。富人牟取暴利，穷人为将来购房节衣缩食减少消费，因此储蓄没有下降，反而大幅度上升。房地产成为了富人资本运作并用以瓜分中低收入阶层财富的利器。损不足以益有余。

　　第四，在扩大就业方面，房地产业起到了一定作用，但是广大中低收入者没有分享发展的利益。虽然近年来，城市建设总的工作量增加较大，但建筑工人依然是月入不过千元，甚至也就是五六百元。财富并没有分配给新就业者，房地产发展过程中财富分配不公平的一面比较突出。

　　通过分析，我们认为，房地产业作为支柱产业的确出了问题，而且比较严重。房地产支柱理论本身没有错，错在于操作层面过分夸大作用，国家正确的产业导向政策没有得到地方政府的充分重视，众多利益集团为误导推波助澜，使健康发展的房地产业在实践中走偏。

　　那么，走偏在什么地方呢？

　　走偏之一：把房地产业夸大为独一无二的支柱产业，使国民经济严重失衡。近些年来，许多城市在发展中一切向房地产业让路，政策可以无限变通，以致于房地产业畸形发展。从国民经济中产业的整体发展上看，房地产业属于三大产业中的第三产业，在第三产业群体的十二大门类中列建筑业序列。在建筑业类六个行业中名列第三，是房屋开发。三大产业中最重要的是第二产业。国民经济的现代化、国民经济的结构转型，主要就是第二产业升级换代。纵观世界经济竞争，核心都是在制造业与加工工业，比如，在美国，重型机械制造、精密仪器，精密机械、汽车业、电力机械、材料冶金、材料化工、集成电路，计算机产业等等，在全世界首屈一指，因此有巨大的竞争力。近些年来，房地产窜升到建筑业头上，同时也窜升到第三产业头上，现在凌驾于整个三大产业之上。在许多大城市，固定资产总投资中，房地产的投资已经占半数以上了。固定资产投资比例是经济发展的睛雨表，大体上有与财政收入、GDP占有的比例相近的正相关值。近些年来，我们有的城市新增GDP将近一半来自房地产及其相关行业，财政收入新增部分则主要来自房地产相关产业，有的甚至占到整个财政收入的40%以上。

　　走偏之二，商品房包打天下。1998年以来，国务院确立了经济适用房是住房开发的主体地位，2003年以来党和政府建设社会主义和谐社会，明确房地产的根本任务是改善城市居民的居住条件，扩大消费，拉动投资。今年三月，温总理在《政府工作报告》中提出，“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。”所谓重点发展面向广大群众的普通商品住房，就是广大普通群众能够买得起的、具有价格承受能力的商品房。在实际操作中，发展重点依然没有得到有效落实，不论是从数量还是面积来看，中低价位的商品房与经济适用房不仅数量稀少，而且还在刚刚开始建设，离起到调节作用的时期还要待以年月。

　　走偏之三，把房地产业的社会保障功能方面的政府职能交给开发商，违背了市场经济的基本规律。2007年元月，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上指出，“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障”，他指出，“从十多年探索与改革的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”同医疗、教育问题一样，在住房这个事关城市9亿人口的民生问题方面，迷信市场化只会适得其反。

　　走偏之四，不能规避风险并且有助于哄抬房价的房地产贷款政策。对比国外的房地产开发，几乎没有中国的期房预售政策。在外国销售是现房，预售的只是交纳少量定金，而且在指定帐户由政府监管，不准房地产商动用。对购买第二套房及第N套住房用来炒作一律不加制约，同样提供80%的房贷，致使炒作成风，房价不断暴涨；对暴涨的房价在贷款上没有制约措施。比如在房价超过居民收入多少倍后，高价房需要大量增加首付，以致于开发商无所顾忌的推高房价。结果风险全部压在银行，而银行的利益导致政策投鼠忌器，始终不能科学调控房价，致使房价轮番走高。

　　(七)、为什么说住房不是普通意义上的商品？

　　2007年元月，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上指出，“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障”。” 思考我国房地产业的发展轨迹，同医疗、教育问题一样，在住房这个事关城市9亿人口的民生问题方面，迷信市场化只会适得其反。用完全商品经济，市场调节理论也完全行不通。(时下所有的导致房价上涨的理论都基于住房是普通商品)。人们赖以生存的基本生活资料是生存所必需。为什么自来水的价格政府要管，为什么粮食的价格政府要管，就因为这些产品是人们生活所必需。

　　住房是体现人民居住权利的核心产品，是人们生活的最基本的公共品。保障人民的居住权，保障中低收入阶层的基本居住需求是政府应当做的事。住房是和谐社会的基础产品。住房与自来水一样，对人们生活是必需的，设想如果把城市自来水全部交给开发商，我们可能会用到50元甚至100元/吨的自来水，甚至更为天价的自来水。住房全部商品化把中低收入阶层从市区挤出去，挤到远郊区，因此是与广大老百姓的切身利益不相容的。

　　为什么住房不是普通商品？普通商品是无差别的可以替代的产品，甚至是无限供应的，而住房是不可替代的。你是北京的，你不能用天津的来替代，市中心区的不能用市郊区的替代，住房不可移动，住房是与周边的公共设施即交通、商业、银行、学校、医院等联系在一起的。这里我有一个重要观点，就是住房的增值实际上是公共投入资源的增值。你把同样的住房放在远郊区去，价格再低也可能无人问津。所以我们说住房不是普通商品，住房增值实际是特定区域的公共资源投入的结果，是住房周边的环境与公共产品的增值，而这个增值恰好不是住房本身的增值。这个增值的来源是几十年来人民群众用税收转化为政府财政长期投入的结果；因此，这种增值让开发商享用是极不合理的，是开发商借此掠夺社会公共财富。

　　在农村，我们是怎么样保障人民的住房权？就是给村民一块地，叫做宅基地，自己出建筑费用就行。所以农民的住房很便宜，全中国的农民没有没房住的问题。对不对？你们听说过农民没房住吗？没有。但是如果把农民的住房也包给开发商来建，也可出现没有房子住的问题。在城市，怎么样实现居民的住房权，我认为，就是在城市里生活与工作的人们，有权利获得一套成本价位的紧凑型住房。什么叫成本价，我认为包括3个方面，一是拆迁费用，二是配套费用，三是建筑费用。是与农民的宅基地一样的道理。它比商品房少两大块，一是土地出让金，二是暴利，也就是除拆迁费外就是2000多元，加上拆迁费多数时候就是3000多元。有一次在研讨会上，有的专家不同意我的观点。说土地是政府的，我说这个不错，那么政府又是谁的呢？人民的政府是为人民谋利益的。有的专家又提出，政府财政不能负担大多数的住房供应，没有能力解决广大中低收入的住房问题。我责问说，你知道政府建设保障性住房花了多少钱？保障性住房建设不要政府花钱，只要政府给政策，因为成本价把上面的三大项都包括了。我反问道，你认为政府应当在广大中低收入阶层头上挣钱吗？因此这些专家显然是不对的。立场不对，观点不对，对居民住房权一窍不通，对和谐社会的认识也太肤浅。这些所谓专家学者没有一次认真读过温总理的政府工作报告。近两年，温总理报告中反复突出的提出解决广大中低收入者的住房问题。今年的政府工作报告中，温总理说，房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。什么叫重点，就是比例上要大，要超过那种价位高的商品房的比例。所谓面向广大群众，就要开发广大群众有购买能力的价位合适的住房。你地方政府不能通过这个来挣保障性住房的钱，这个意思再清楚不过了。

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（作者：编辑：chen1234）

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