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李开发：中国房地产业十大问题

2007-7-3 新浪财经字体［大中小］

　　上述情况表明，我国的房地产市场非市场经济的元素太多，根本无法与市场经济划等号，甚至根本连市场经济的几个最基本的特征都没有。房地产至所以获得暴利的主要成因来自于非市场的部分。因此，那些声称房地产市场是市场经济，声称房地产商拥有自由价格、自由购买、囤积居奇有理的学者或者是开发商的帮凶，或者就是出于无知，社会经验太少。

　　比如说，谁见过声称房价一直要涨，还要涨二十年的市场经济逻辑吗？谁见过象天津市前检察长李宝金那样批条子到开发商那里房价就便宜1000元一平方米吗？谁见过房地产商铁板一块只涨不跌的房价吗？

　　从“宏观调控”与“打压”的差别上看，行政手段“打压”是你这个开发商必须降价，不降价不行，这是行政指令，但宏观调控不是这样。比如，政府公布已经进入市场的土地数量，告诉购房人这两年总体上有多少房子正在生产中。政府将用多少地用于保障性住房开发。政府在房地产价格较高的地区，可以通过较多地安排低价位的保障性住房来平抑房价。鉴于有许多投资性购房炒房的现象，政府不是通过抓炒房，处理炒房者，而是出台房地产空置的税率，因为你是资源的浪费，开征物业税，象韩国政府规定，对第二套房征收物业税，对第二套房的转让增值部分征收高达60%的增值税，加上其它税种合起来约75%。谁还敢炒？对超过多少平米的房地产，每年征收一定的税赋，这些都是调控的办法，也是市场经济国家的通常做法。纠正这一误读有利于人们更好地理解中央政府的房地产政策。

　　(五)、为什么说中国房地产市场存在巨大的泡沫？

　　我认为有以下几个因素。

　　一是价格严重背离价值。住宅的真实成本究竟是多少？国务院参事、全国政协常委任玉岭先生在今年1月11日凤凰卫视《一虎一席谈》节目录制现场说，他从温州考察回来，温州合作建房成本清水成本是610元，无非再加上土地出让金用于九通一平的公共基础工程。在北京市郊区，依然有1000多元到2000元的楼盘在售，而且建设得相当漂亮。但是天价楼盘不断涌现。比如上海的汤臣一品就是典型，最多不足三万元的成本，拉高到11万元出售。大城市实际建房成本是多一些，但也不过就是三部分，一是建筑成本，一是配套费，一是土地出让金，含拆迁费。为什么市中心的房价涨得那么快，有人说城市化，那么90年代城市化也不慢，到大城市的人也不比现在少，为什么就价格就没有呈现如此巨大的跳跃性增长呢？现在的房地产行情与当年日本东京、香港房价暴涨时刻完全一样。

　　二是与合理房价的的差距越来越大。合理房价有一定之规，它是城市居民家庭年收入的一定倍数。这里是指居住房，不是炒作房。就象普洱茶，前一度时期炒作到了两三万，现在掉下来，许多人参加投资，套牢在里面了。我国的城市房价大大超过合理界线。联合国的合理房价的指导线3：1，世界银行的合理房价指导线5：1，我国的大城市几乎均超过10：1甚至更多。在北京与上海等大城市的市区，家庭年收入与房价之比，超过15倍，甚至接近20倍，这说明现有的房价根本没有经济支撑。只要看一看那些高档社区晚上有多少人住就可以判别一下。一些开发商与无良学者用中国特殊论来说明合理房价不合理，本身也是一种无知的表现。经济规律是不依人的意志转移的。在东京房价暴涨与香港房价暴涨时，开发商与炒房者的理由都和现在非常相似。合理房价是全世界多数国家验证过的经验。在1998年的国务院文件中，明确提出，对房价超过家庭年收入的4倍部分，应当获得住房补贴，这说明当时大批专家也是承认合理房价的。

　　三是房价与房租的越来越不成比例。房价不断上涨，房租却远远落后于房价上涨的幅度。房价与房租大幅度背离。这表明住房的实际价值与投资量相比，效用越来越小。房租是现实市场的反映。

　　四是能买得起房的人越来越少。城市70%到80%的老百姓竭一生工作的收入就是购房，甚至有的还买不起一套住房，这说明房价远远脱离经济基础。

　　五是世界市场上，城市房价暴涨以后没有不暴跌的。日本从房价与家庭年收入比从12：1时跌落，经济低迷了10年，政府再怎么干预也没有用。在香港，房价下跌时处在房价与家庭年收入比11的位置上，整个下落期间持续6年之久，经济一片低迷，房价比峰期下跌了70%。

　　六是泡沫化的房价都伴随着银行信贷风险。一房多售、虚假按揭，内外勾结，多头贷款，银行体系的不健全直接助涨了房地产泡沫，形成了房价暴涨的巨大的黑洞。

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（作者：编辑：chen1234）

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