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李开发：中国房地产业十大问题

2007-7-3 新浪财经字体［大中小］

　　(二)、为什么房地产业超高速发展，并且价格连续攀升？

　　其实说一千，道一万，最核心的问题就是暴利！

　　房地产暴利究竟有多高？

　　⑴、统计是7-9%；

　　⑵、自报是12%；

　　⑶、财政部抽查是26.79%；

　　⑷、从温州自建房与周边商品房价格对比看：商品房利润率高达80%；

　　⑸、从2005年10月福州审计局公布数据来看，平均有50%；

　　⑹、从专家考察来看，100-200%的也有。

　　⑺、从笔者的判断来看，房地产业的实际利润率至少可达50%以上。

　　目前的开发的房地产，多数是2004年大限以前的获得的土地，当地协议批地的价格是，北京的也就是1000多元到2000多元/平方米，实际形成销售在2005年以后，有些楼盘的每平米实际成本不足4000元，售价却超过万元，甚至最高达到15000元。

　　以北京为例：

　　2002年，北京四环内三环外多个楼盘平均价为6500元，到2006年12月，四环内三环外楼盘均价达到15650元，4年房价上涨140。8%，每年上涨24。2%

　　2006年4月26号新京报报道，北京西南三环楼盘万年花城，三个月内房价从开盘时5300元，涨价7000元，三个月涨价22%。

　　2007年3月26日，报纸报道，朝阳区现房均价13133元/平方米，比上年同期9235元上涨了3908元，上涨幅度42%；

　　笔者认为，如果用科学的风险投资回报率来计算，房地产业的投资回报率比想象的还要多。用实际投入成本来计算回报，会把我们大家吓昏了。现在所有的计算方法是按照全部成本计算的，这不科学，不承担风险的成本不是成本。比方说，国有企业承包人当初投资一个项目花了一个亿，如果失败，那么国家埋单，如果成功，你说他是个人努力的回报，就不客观。从这个意义上来看房地产开发商承担的风险是多少,投资回报率就是多少倍甚至更多了。

　　辅助证明法：

　　富豪榜的选项，(连续三年的富豪榜说明)一半以上的富豪涉足房地产业。

　　一个产业如果利润率低，就会导致大量的企业退出，转入利润率较高的行业。近年来多数大企业虽然有自己的主业，甚至强调过不在主业之外投资，但近些年依然携带雄厚资金进入房地产业，其势头挡也挡不住；比如，物美，联想，海尔，中央企业中许多垄断型企业集团近期也在大张旗鼓地进入房地产市场；

　　腐败链条动辄拉出一批人，有报道说，天津市前检察院院长李宝金在办公室批条子，拿到条子购房，每平米便宜1000元，而批条子时主要时间是2004年与2005年，没有巨大利润空间能批条子达这么大的数额吗？

　　2007年4月23号中央电视台新闻调查公布了上海某房地产公司把每平方米6000元成本抬高到12000元的事实，最终售价达18000元/平方米。

　　暴利导致大量的企业进入房地产领域，大量的资金从其它产业流入房地产业，暴利导致炒作与虚假按揭及腐败大量产生。没有暴利你请他也不来.

　　(三)、为什么说房地产业超高速发展是无法持续的？

　　第一是房地产业疯狂发展导致其它产业资金短缺，整个国民经济失衡，后继发展面临严重困难。笔者做过调研，许多大城市的主要银行有50%甚至60%的贷款与房地产有关。这个问题十分严重。另外，许多城市的固定资产总投资中有50%是房地产，有半数以上的新增贷款是房地产有关项目，半数新增GDP也来自房地产，有的城市有40%甚至更多的财政收入来自房地产。这种情况说明房地产成了这些地区经济发展的唯一支柱与动力引擎。按照世界上经济发达国家的统计数字参照，房地产这种投资通常不能超过总投资的10%。中国的房地产投资在许多城市，特别是大中城市，有的甚至已经超过了50%。从理论判断上，或者是截断了40%的企业的生存希望，或者是其它80%的企业都因为缺少足够资金困难重重；当然，由于有不受银行监控的大量地下资金流动，帮助企业解决生存问题，但是通过高利贷(就是如浙江东阳富姐吴英的生存办法)的融资途径无疑也为企业套上了绞索，其经济模式不可持续。

　　第二是房地产业本身不能提供持续的经济元素。举个例，有200万元，有两种投入，一是投资房产，买了一幢房子用来出租(用来居住就更不合算了)，每年租金6万元，按10%的税收算，每年上缴财政只有6000元税金，坦率地说目前基本收不上来。再看用200万元来办个工厂的结果。比如IT业，招了20个工人，每年200万产值，第一次上缴税收按6%算，有12万元，第二次是企业所得，如果你的所得有20万利润，要上缴约6万元，按将来要出台的新税率，也是25%，要交5万元，总计是直接税收收入达18万元之多，是房地产对公共财政的贡献的30倍。这还没完，由于有就业的20个人，按每人年收入3万元算，为社会提供消费资金是60万元，而这些资金中可能有50万元投入了即期消费，按消费拉动的比例1：2来算，还能拉动社会总消费100万元，这里面还会产生第二次第三次就业与消费，还有税收延伸。年年如此。从这个角度看来，房地产业除了建设完成当年的时候对公共财政有点贡献，过了那一个年头，事实上是可以忽略不计的。

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（作者：编辑：chen1234）

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