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李开发：中国房地产业十大问题

2007-7-3 新浪财经字体［大中小］

　　(一)为什么说中国的房地产业有问题，有多大问题？

　　我想应当从以下8个方面来理解。

　　第一是房地产业过快发展，甚至疯狂发展，直接导致国民经济的三大产业严失衡。经济不平衡是个大问题。建国初期的大跃进就是典型的不平衡。在日本的丰田汽车公司，有一个管理上的理念，就是某一流程的超产是最大的浪费。这个道理对国家非常重要。为什么呢？我们知道，国民经济是一个整体，整体就意味着任何发展都应该和其它产业发展相协调。什么叫协调？协调就是处在一个良好的平衡点上，与其它经济元素搭配很好。比方说一个人，你的五官的位置不能偏，你的四肢必须成比例。你不能头比水桶大，腿比腰还粗。脖子也不能粗。我们知道，如果脖子太粗了是甲亢症，头太大了是大头症，总之不是生命不能持久，就是形同残疾，反正是不健康的状态，这种状态是不能持续的，也是危险的。

　　你现在建筑业高速发展，大规模扩张，投资不断加码，与其它产业不匹配，最终必然停下来，导致资产闲置浪费，导致产业下马。我们现在实际是搞一场房地产大跃进。一旦建筑业市场出现什么大问题，就要停下来，可能是数千万人下岗。原来大量增资扩容的相关工厂也要下马，比如吸收了大量投资进行扩容的砖瓦厂，水泥厂，建材企业，扩大规模，结果钱投下去了，资产却闲置在那里。

　　第二，非房地产行业将长期遭遇挤出之苦，难以顺利发展。

　　近些年来，由于许多地区不顾城市经济均衡发展的需要，大量发展房地产，所有的政策均向房地产倾斜，以致房地产业占用的银行资金太多。在一线城市，房地产业占用的商业银行资金有多达50%—60%的，甚至更多的；在二线城市，房地产业占用的银行资金达40%以上数量相当多；当然，房地产业占用的银行资金占30%以上就太多了。房地产业占有过多的资金资源，那么原来其它产业的流动资金必然大量压缩，这样必然导致许多产业受到严重挤压。贷款困难，企业流动资金严重不足。没有做过企业的人感受不深，一个企业原来一亿元流动资金，后来减少了2000万，就会导致各个环节周转不灵，一环套一环，影响整个企业的正常运转。举个例，一个企业如果欠一个客户两千万资金，结果告上法庭，媒体报道，法庭查封企业资产，这个影响有多大？弄不好就能使企业陷入困境，甚至关停倒闭，职工下岗。其它众多产业在资金配置上受到极大的挤压，必然出现大问题。比如，宏观院体制研究中心高梁研究员认为，在28个产业中，有21个产业的龙头企业被外资收购，但也有人不同意这种说法。不过在近几年，大量产业被外资收购是不争的事实。比如，徐工集团在收购中的热议，另有洛轴集团，苏泊尔( 36.30,0.10,0.28%)集团等等。另外，有媒体报道，近六年每年个体工商房减少130万户。虽然造成这个问题折因素虽然有多种，但是一定与房地产过快发展导致其它产业流动资金严重不足有关。

　　在我国，除了大型垄断国有企业有着丰富的贷款资源外，其它企业得到银行贷款都非常不容易。机械、化工、轻工、电子、食品等等都是如此。许多中小科技企业贷款来源少，一些有很好发展前景的民营企业因为贷款陷入困境。河北孙大午事件显示，由于贷款问题得不到充分解决，采取了民间社会集资的办法，但目前这种方式违反了国家金融政策规定，最后法人代表孙大午坐了班房。

　　第三个是房地产业过快发展导致比重过大导致国民经济竞争力弱化。

　　房地产规模过大，使得国民经济的结构低级化，产业链条与产业结构同质化，产业技术构成越来越低。从房地产拉动的产业链条来看，全是国民经济中没有竞争力的部分。砖瓦水泥，玻璃，涂料，当然还有家用电器。但占比例90%的不就是砖瓦水泥吗？什么是国民经济的竞争力？肯定是技术含量高、能够带动产业升级与换代的东西，比如，材料治金，数控机床，化学工业，材料化学，生物工程，集成电路，软件产业等。美国、日本、德国的强大就体现在这方面。前不久，我去考察一家国内名列前茅的中外合资汽车企业，企业领导人介绍，生产的主要钢材来自母国，未国产的部分是整个汽车中技术含量最高的部分。那一部分的利润最多，都转移到母国公司去了。象房地产业所拉动的行业，砖瓦，水泥，玻璃，塑料建材，建筑用罗纹钢，都是技术含量极低的，因此，房地产业的高速发展，比例过重，必然导致国民经济竞争能力必然的全面下滑。

　　第四个是房地产业的功能异化，价格背离价值,产生大量经济泡沫。

　　住房从居住的功能向投资的功能转化，资金闲置，资产闲置，导致经济泡沫程度加大。我们知道，房地产有一定的投资功能，但是它一定是一个补充，决不能占居重要地位。近两年来，房地产一方面发展特别迅猛，一方面异化问题相当严重。商品房买的不住，真正想住的买不起，这个问题比较突出。房地产在在开发开发商广告中叫投资，叫置业，叫增值，不是居住。有钱人买房子是干什么的？有钱人早在2002年前就解决住房问题了，当然也有极少部分是用来自住的，但是近两年投资购置的商品房，用来自住的部分很少，不信我们晚上去近两年的新完工的小区，所谓高档社区看一看，灯光寥若晨星。而且绝大部分也不用来出租，为什么不出租？出租就要装修，将来就变成二手房了，抵押贷款要有很大折扣，销售时也有问题，不如不出租等涨价。什么叫泡沫？虽然说法不一，但投资功能多了，泡沫就很重。它的住宅功能虚化了，用来居住根本不划算。这样的房子对改善人民生活质量没有一点意义，它纯粹是富人投资增值的工具。房子已经不叫房子，它是与黄金、珠宝一样的。炒作能带来国民经济的发展吗？不能。国家发改委的经济专家王小广说得好，从来没有一个国家靠房地产强大起来的。房地产的发展到了很大批量是炒作增值的性质，就是严重泡沫。注意很大批量这个概念，数量很少，我们也可以不认为是泡沫。

　　第五，房地产的超高速发展促成中国金融市场风险不断放大，危机愈来愈深。

　　近两年一个股市一个房市大家非常关注。但股市与房市是不同的。股市是用自己的资金去赌博，房市却是用银行的资金去赌博。因此房市的风险更深远，更大。房地产业畸高的利润使得大量的金融资金向房地产贷款方面转移，房地产行业的投资在社会基本建设投资中的比例，1986年到2005年已经增加了7倍多。而房地产行业是靠金融业支撑起来的，压在房地产上的资金占了金融业的较大部分。有资料显示，房地产开发贷款，购房户贷款，60%以上靠银行支撑，特别是购房者所用贷款资金一压就是十五年二十年。一些城市的商业银行贷款资金的50%、60%甚至更多的资金压在了房地产上，这种情况是非常有风险。如果不抓紧降温退烧，一旦出现信贷危机，整个贷款链条就不能持续，金融资产的缩水就会到来。现在房地产在整个金融系统占了多少比例？在总的贷款量18万亿元中，房地产贷款中，土地贷款，开发贷款，工程贷款，加上个人按揭贷款，总量已经大于6万亿元，还有其它贷款从不同管道来炒作房地产的部分难以统计。另外，我们的整个贷款中，有相当一部分的资产质量不佳，这样一来，房地产占用的银行贷款比重就太大了。一旦房价崩盘，银行贷款就会大幅度萎缩，整个金融系统的风险极大。类似香港与东京那样的经济危机就有可能产生，经济低迷、失业大幅度增加，大量的企业关门歇业也有可能。

　　第六，房地产业的高速增长削弱企业创新能力。

　　高价的房地产是以透支消费能力为基础的。由于房地产贷款的期限通常是15到20年，那么，已经放出的贷款需要缓慢的回笼。房地产业套牢的除了少数一加二即一对年轻夫妻加双方父母共同购房的群体外，一个重要的消费群体就是白领阶层。从美国硅谷创业与中关村类似的科技企业创新情况看，过去的20多年中，我国的科技类企业发展最快，效果最好，它们主要由中高级知识白领创办。在中关村的大多数科技企业，都是从注册资金30万元到50万元起家的，许多办成了大公司。但是，由于高房价的销售客户主要就是白领阶层，房价把白领阶层的主要积累夺走了，那么，由于资金积累的不足，大批的白领不能完成这样一个创业的原始积累，许多创新企业将胎死腹中。房价的高涨使其中一大批人成了房奴，资金投向了房子，独立研发新产品、投资创办新企业的动力就会大大地下降。一套高价房消灭一个创新企业，这个话有一定的现实性。创业者数量的大量减少或退出，必然带来产品创新的大量减少，这是创新危机的实质所在。

　　第七，房价持续走高导致贫富悬殊愈来愈突出，增加了社会各阶层不和谐的因素。

　　社会和谐发展的目标是，富人回报社会，带动整个社会共同富裕。社会中低收入阶层分享改革与开发带来的经济成果。这是建设社会主义和谐社会的总体目标。近几年来，由于房价的超高速上涨，富人通过资本运作，投资房地产业，获得了更突出的暴利，中低收入阶层购房，用一生的辛苦劳动，养活一套房子，财富从中低收入人群向富裕阶层倒流。中低收入阶层距拥有一套房子的目者标愈来愈远。以北京市为例，1996年北京市人均年收入是7753亿元，2006年北京市年人均收入19978元，这是总和的平均数。有一家机构研究，最低的20%的人群的收入之和是最高的20%人群的4。7%。把整个人群分成一个阶梯，最高的20%大约占年收入总量的比例是非常大的。例如有的房地产企业董事长年薪为7000万元，也有700万元的。当然这是极少数。有的售楼小姐年薪50万元。剩余的80%人共同分割另外的总量。这样大约人均年收入为13750元。按照北京市户均⒉7人来计算，家庭平均年收入只有37125元，开支各项生活费用，如果能积余40%的话，一年仅存15000元。而房价疯狂的超速的高涨，使中低收入人买房的目标相差越来越远。

　　研究1996年以来北京市近10年的家庭积余情况，1996年北京市人均收入7753元，累计到今天，全部积蓄也就在11万元左右。而且有个前提，是无子女上大学开销，无家庭成员或赡养老人的大病或其它非常规的大额支出。北京是全国城市的一个代表。这里说的是平均水平，不是指北京的低收入阶层。象这样的水平，能购什么样的房，首付不能超过8万元，月供不能超过2000。连远郊区的小产权的房子也购不起。比如，小汤山的房子，90平方，要36万元，可那是一次性付款。有人说，没有钱应当住城外去，想要市区居民到小汤山或通州大兴等远郊区购农民房，价钱虽然便宜，但一次性付款难办，而且即使能东拼西凑买了，每天在路上拥挤奔波4到5个小时，人们也会不堪其苦。不过，这种事情以后也不成了。因为，最近相关主管部门正在叫停小产房。开发商的商品房涨价的理由更多了一条。一般的老百姓买不起房，一般的白领也买不起房，这样一个庞大的中低收入人群心理落差特别大，必然导致社会各阶层的和谐受到损害。

　　第八，城市化进程中会出现严重的障碍。

　　城市化是经济发展的必然结果，是人们生活水平提高的结果，也是城市经济效率提高带来的人口流动的结果。目前我国城市化水平依然很低，总体上只有35%左右，而发达国家城市化水平占百分之七十、百分之八十，甚至百分之九十。现在中国在大规模走向城市化，但房价高涨导致城市化进程受阻。大量的农村人口成为城市的弱势群体，收入普遍较低，居住情况也很差，不能在城市里面扎根。这些人回到农村改善生活状况的可能性也比较小。这样的一大群人在城市里生存状况不好，回农村又缺少发展的空间，成了前不巴村、后不进城的两漂人群。这个群体大约每年有1500万人。他们既不是城市人，也不算是农村人，成了边缘人。

　　由于生计问题，外来人口、流动人口找不到足够的工作或收入很低，租住在城市与农村的边缘区，这些平房区棚户区环境脏乱差，卖淫嫖娼、坑蒙拐骗等案件也会增加。与此同时，农村的社会问题也会愈来愈多，大量的青壮年劳动力进入城市，老弱病残以及妇女儿童在农村，农村的种田收入在减少，农民工给农村带来的回报也不能增加，农村中的社会问题也越来越多：生老病死、子女教育、社会保障、留守儿童的成长问题等等，这些情况说明，房价暴涨使城市化进程无法推进。

　　综上所述，我们认为房地产业发展出现了严重的问题。

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（作者：编辑：chen1234）

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