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房地产企业境外融资探源

2006-3-1 金融时报字体［大中小］

　　国家宏观调控收紧了房地产信贷规模。2003年下半年以来，人民银行总行率先出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，开始收紧房地产行业中购置土地、开发、建筑、消费等各个环节的信贷。随后，国家各部门相继出台多项调控房地产政策，房地产融资链条受到了明显的抑制，房地产信贷增速下降明显。
　　房地产企业融资渠道狭窄对其发展产生了一定的抑制作用。从目前状况看，除了银行信贷外，房地产商的开发项目融资渠道大致有三种：证券市场上市融资、信托投资融资和企业间资金拆借。但从总体上看，通过上市进行融资的房地产企业目前仍相对较少。去年9月初银监会颁发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（第212号文件），对房地产信托投资房地产进行了严格的限制。房地产企业利用信托资金的融资渠道被再度收紧。

　　国际资本看好人民币升值。相对较低的美元利率和始终坚挺的人民币，人民币的升值空间是使外资介入中国房地产的核心动力。

　　境外融资行为内外部效果分析

　　为房地产企业提供多种融资渠道选择。长期以来，我国房地产企业融资手段较为单一，企业融资受制于目前我国资本市场发展相对滞后的现状。当前我国房地产金融市场正处于发展阶段，还没有形成完善的体系，境外房地产信托资金的进入将会作为一个融资渠道而存在。国内几家房地产企业通过引入房地产投资信托基金（REITs）来解决企业融资需求，拓展了我国房地产企业的融资渠道，改变了我国房地产企业对融资方式的认知，对提高房地产企业在国内和国际知名度有很好的促进作用。
　　引进房地产投资信托基金参股我国房地产业有利于提高其经营和管理水平。房地产投资信托基金的大举进入必然会刺激国内房地产开发企业通过使用先进的技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需求的房地产产品，对我国房地产企业整体经营和管理水平起到一定的促进作用。
　　2003年下半年以来的国家宏观调控，主要目标之一就是通过土地和资金的调节，抑制我国房地产业增长过快的发展势头。房地产投资信托基金介入我国房地产业将弱化国家房地产宏观调控的效果，特别是对金融机构的房地产信贷调控起到了明显的负作用，同时给宏观调控和金融管理带大很大难度和调控风险。
　　国外资金介入我国房地产企业将加速房地产企业的优胜劣汰。国外房地产投资信托基金逐步参股我国房地产企业必将会给部分国有和民营房地产企业带来各方面巨大的无形、有形压力，加速我国房地产企业的优胜劣汰。

　　房地产企业融资的政策建议

　　及时出台相关政策文件，对房地产企业的筹资行为进行规范。由于中国目前还没有出台针对产业基金的法律法规，金融方面监管手段还比较缺乏，没有相应的措施进行有效干预。房地产基金处于无法可依的局面。从未来房地产市场发展趋势看，不论是投资还是消费环节，都应尽快出台明确的、符合中国国情、切实保护本国居民正常的住房消费的法规政策。
　　积极探索房地产企业多元化的融资渠道。目前一些优质的房地产商正在积极探索多元化的融资途径，信托公司可在与优质房地产企业的合作中根据信托投资公司的功能和制度优势，充分发挥信托业务的特点进行资源组合，形成信托公司的盈利模式。以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。届时，房地产融资市场将出现房地产信托基金、银行信贷以及房地产企业上市融资三足鼎立的局面。
　　加强对房地产企业融资渠道的分析和数据统计，建立房地产行业信息预警机制。国外房地产信托资金以及其它资本进入我国的房地产市场，增加了我国房地产宏观调控的难度和不确定性。建议相关部门加强对房地产企业融资渠道的分析和数据统计，建立起房地产行业信息预警机制，为房地产企业经营和银行信贷提供正确导向。

　　编后

　　去年9月初，大连某房地产企业集团通过出让一部分股份，从美国麦格里银行房地产基金获得超过50亿元人民币的资金，并将于今年一季度打包旗下购物中心以房地产信托投资基金(REITs)的形式境外上市。此次金额高达6亿多美元的交易是目前国内地产商对外融资最大金额的交易。此次海外融资股权合作将在我国房地产业产生一定的示范效应，因此有必要对我国房地产企业境外筹资行为进行认真的审视和思考。