“花园公寓项目”融资操作案例解析-成功案例-中国招商投资网

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“花园公寓项目”融资操作案例解析

2008-5-16

　　一、项目概况：

　　位于北京市海淀区花园东路30号，规划总用地面积为7743.8平方米，总规划建筑面积为41546平方米。
　　项目的国有土地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准证书均已经齐备。土地出让金欠缴3800万元（含滞纳金400万元），未办理国有土地使用权证，也未取得销售许可证。
　　该项目为在建工程项目，已完成地下建筑面积7852平方米，地上建筑面积12598平方米。
　　项目的土地方为北京市海淀区东升农工商总公司，现土地证权属性质为集体建设用地；投资方为北京易博投资有限责任公司；项目方为北京市裕发东瑞房地产开发有限公司，但投资方与项目方之间互相持有对对方的授权。

　　二、项目运作过程：

　　11、1997年8月，北京市东升农工商总公司申办该土地的项目建设，并领取建设工程规划许可证，项目规划性质为集体土地建设用地。
　　2、2000年9月，北京市东升农工商总公司领取该项目的开工许可证。
　　3、2001年6月，该项目经北京市计委、建委批复同意项目建设单位变更为北京市裕发东瑞房地产开发有限公司。
　　4、2001年8月18日，北京易博投资有限责任公司与北京市裕发东瑞房地产开发有限公司签订的《联合建设经营花园公寓协议书》，易博公司为投资方，裕发东瑞为项目方，易博公司向裕发东瑞交付销售总额9%管理费（含营业税、所得税）。
　　5、2002年1月28日，易博公司与北京市东升农工商总公司于签订的《合作建设项目合同书》，作为土地方的北京市东升农工商总公司可以获得项目总建筑面积40%的产权，同时原土地单位的该集体土地建设用地许可证以及集体土地使用权证原件交由投资方持有。
　　项目建筑面积以及房屋产权双方的详细分配如下：
　　部位
　　投资方（易博）
　　土地方（东升）
　　地下1-3层
　　4711.5平方米
　　3141平方米
　　地上1-3层商业
　　5159.16平方米
　　3439.46平方米
　　地上4-16层
　　15056.95平方米
　　10037.97平方米
　　小计
　　24927.16平方米
　　16618.4平方米
　　总面积
　　41546平方米（规划许可证面积）
　　6、2002年7月，该项目的建设用地许可获得北京市归途资源与房屋管理局的审批；当年10月下达办理项目建设用地国有土地使用权手续的通知，11月下发项目建设用地批准证书。
　　7、2002年10月，项目正式开工建设，与施工单位签订工程建设总承包合同。
　　8、2003年4月28日，签订该项目的国有土地使用权出让合同。由裕发东瑞代垫付首期600万元土地出让金；至今欠土地出让金3400万元及滞纳金400万元，并借款900万元给投资方支付工程款项。
　　9、2004年3月，项目停建。项目在建工程完工部分包括：地下1-3层完成建筑面积7852平方米，地上1-3层完成建筑面积8598.62平方米，4-5层施工完成建筑面积约4000平方米，5层以上未施工。
　　10、2004年6月，施工单位向北京市仲裁委员会申请工程款欠款纠纷仲裁，仲裁下达调解书，与2005年6月前偿还工程欠款3300万元。
　　11、2004年8月，投资方开始寻找项目融资。
　　三、项目运作过程真实还原与分析

　　1、这是我国房地产行业早期非常典型和普遍的一种运作类型，投资人基本上就是所谓的“空手套白狼”，这种手法确实造就了一批一夜暴富的人士。但是，大浪淘沙，这种单刀直入的商业形态所创造的这批富豪们，目前还可以维持其辉煌业绩和经济生存状态的却没有多少了。

　　2、类项目运作的核心技巧在于土地的取得，在以协议出让方式为主获得开展项目建设的时代，通过寻租的路径自土地权属单位获得土地资源，通常并不需要向土地权属单位支付购买土地的款项和资金，一般会预付部分定金或分期付款，也会采取如本案中的建筑面积分配的方式，目的就是减少或不需投入项目启动资金。显然，该项目的投资方并没有向土地单位支付任何土地款项。

　　在这种情形下，通常项目的预期利益将会被大大降低，并且双方难以就项目土地的价值予以准确评估，也会给项目的运作带来诸多不确定性和不稳定因素。市场变动（特别是价格变动，如建材价格上涨等）以及管理趋紧等对项目利益的影响必然导致项目投资方的利益减少，降低项目盈利能力。而土地方的权益已经被固定成为最终的建筑面积，其市场价值会不断增长。这就导致了项目投资的财务风险。

　　3、项目的投资方由于不具备房地产开发资质，因而就只能寻求依靠其他具有开发资质的企业，这就是盛行一时的挂靠，但常常会以联合建设的面目出现，并且，主管部门和司法部门也会将此种挂靠行为定性为联合建设。在这种挂靠的合作活动中，基本要素包括：投资方负责全部项目建设和投资资金并承担完全的经济和法律责任，资质方出具开发资质和公司实体名义和提供协助，投资方向资质方缴纳管理费（一般是按年度定额缴纳、按销售或建设规模的比例缴纳等方式）。一般双方会设立一个项目分公司或项目建设经营部、工程部等名义的分支机构，交由投资方“独立”经营管理。

　　该操作方式的风险在于：

　　对投资方而言，项目建设周期很长，甚至会延伸到项目竣工和交付使用获得若干长的时间，资质方对于项目建设进程的配合程度是至关重要的，几乎所有合法的项目合同、文件、资料都要以资质方的名义进行实施，无疑对于工作成果和效率是难以掌握的。资质方的人事关系和变动的影响也将会阻碍投资方的工作进程。资质方的声誉及其其他债务的影响更是不可忽视的。

　　对资质方而言，投资方的资金来源、实力、经营水平等对于项目的顺利建设都是非常关键的因素，项目建设所导致的经济责任和债务，资质方是必须要承担偿还责任的。

　　4、通过对该项目的投入和现状加以梳理和初步核算，项目真实过程和基本情况是：

　　1）投资方没有支付任何土地款项。投资方通过合作建设的名义，承担项目

　　全部建设资金的义务，土地方无需任何出资便可分的相应的房屋面积，；

　　2）投资方没有支付工程款项。工程建设基本上由施工单位垫付，还不包括

　　施工单位可能向投资方交付相应的“工程质量保证金”（数十万元至五百万元不等）；

　　3）投资方没有缴纳土地出让金。典型的先上车后补票，将项目投入降到最低。

　　4）投资方的全部实际投资不会超过500万元，主要就是在管理费用、相关规费寻租等小额支出方面。

　　5）资质方具有对项目主张资产权益的基础和相应的事实依据以法律上的理由。

　　5、收购项目的资产现状为：项目建设用地以及在建工程60%的面积约为7558平方米；项目投资方转让报价为13000万元，还需加上缴纳3800万元土地出让金，收购方实际支付项目现状收购总价款为1.68亿元。

　　后续工程款项约8500万元，以及其他工程支出、管理费用等约6000万元。

　　收购方最终投入资金约为3.1-3.5亿元人民币，获得房屋建筑面积约为2.5万平方米，项目单位成本为1.2-1.4万元/平方米。（估算结论：不具有投资和收购价值）
　　四、项目方融资方案及分析

　　房地产项目融资方案或交易结构的安排通常最终会在相关合同或协议文本中体现，因而有关合同就会是能够反映融资各方基本需求和思路的重要文件。下面即是项目方据以融资操作和谈判的一份协议和方案,与大多数房地产企业、项目的运作思路和合同样式基本相同，属于具有市场经验，缺乏专业操作经验。从中可以看出融资的要点和错误所在。

　　《花园公寓》项目售购合同书

　　订立合同双方：

　　甲方（售出方）：北京易博投资有限公司

　　法定代表人：

　　注册地址：

　　乙方（收购方）：

　　法定代表人：

　　第一条：甲、乙双方根据国家有关法律、法规、平等互利的原则，经过多次友好协商，甲方愿意将北京易博投资有限公司（以下简称公司）和北京市海淀区花园东路30号《花园公寓》项目（以下简称项目）出售给北京市置业有限公司。

　　双方特订该合同，以作凭证，以兹恪守。

　　第二条：甲、乙双方对《公司》的现状《项目》的售价，经多次协商，双方同意收购价格13000万元，其中包含（2004）京仲调字第0146号规定的促裁工费和京第出（合）字（2003）第548号规定已交15%即600万元的土地使用权出让金。

　　评述：施工费为应付账款，属于债务性质；已付600万土地出让金为资产，在收购总价款中未能明确加以划分，混为一谈。

　　第三条：易博投资有限公司是《花园公寓》《项目》的投资商（拥有《项目》总建筑面积的60%的产权所有权）。

　　评述：1）合同收购标的物应在收购合同价格确定前予以确认；2）9%的管理费用未能明确是否包含在收购价格中，将会导致售方后续运作项目的风险，增加成本。

　　易博投资有限公司在项目操作过程中又与下列单位进行合作：

　　1、北京市裕发东瑞房地产开发有限公司

　　要点：根据2001年8月18日《联合建设经营花园公寓协议书》第4。1条，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司应获得销售总额9%的管理费用，管理费中包含营业税和所得税（正本合同后附）

　　2、北京市东升农工商总公司

　　要点：根据2002年1月28日《合作建设项目合同书》第五章第2第拥有项目部建筑面积40%的产权所有权（正本合同后附）》

　　按照本合同签订，乙方在完成本合同第六条第四款后，甲方必须将与上述各单位合作合同、协议在原合同责、权、利不变的原则下，改签更换法定代表人（由新法定代表人代替原法定代表人）。

　　评述：1）属于收购项目公司（但本合同主体错误），，原甲方（投资方）及原法定代表人签署的合同应该继续合法有效并受法律保护。2）属于收购项目的，则应当是由收购方与原协议各方重新签署合同或予以确认原协议内容。

　　第四条：项目建设情况：

　　《项目》位于北京市海淀区北太平庄花园东路30号，规划用地面积为7743。8平方米见《北京市国有土地使用权出让合同》，目前《项目》已开工建设到地上结构五层，现已建设建筑面积：地下7852平方米，地上12598平方米，合计为20450平方米，《项目》总建筑面积41546平方米（以最终竣工规划验收为准）。

　　评述：收购标的的描述太过笼统、出钱、草率，缺乏详细、准确而专业的描述，不能由向反映向现状与价值，并会引起歧义和纠纷。
　　第五条：合同双方的义务与责任

　　甲方义务与责任：

　　评述：本部分条款内容实质上是《联合建设经营花园公寓协议书》中，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司承担的责任，这里则是全部照搬过来。

　　1、根据北京易博投资有限公司和北京市裕发东瑞房地产开发有限公司2001年8月18日签订的《联合建设经营花园公寓协议书》北京易博投资有限公司合法享有本项目的土地使用权，有权进行以国有土地使用权合作投资，并且提供项目售出的合法手续；法律手续必须完备、合法；需要完善的继续完善，并确保完成本项目工程各项目手续无法律障碍。

　　评述：1）甲方不享有该项目合法的土地使用权，更无权一概土地的国有土地使用权对外投资合作；2）甲方是依据《联合建设》协议获得联合建设经营权以及资产权利；3）土地使用权必须以登记事项为准。

　　2．完成与项目建设相关的拆迁、立项，设计方案审批、领取建设用地规划许可证、土地有偿出让使用手续、建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证、土地有偿出让使用手续、建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证、预售（销售）许可证等手续。

　　评述：已经完成，属于甲方应当以交给收购方的项目资料、工程资料。

　　3、负责落实市政和四源方案，输用地范围内“七通一平”的审批手续，确保项目开工使用及工程竣工后市政设施全部配套。

　　4、负责办理招标及开工的各项审批手续。

　　5、负责直辖市现场附近居民、单位及市政、市容、环保、环卫、街道等相关部门的关系，保证项目工程的顺利、按时完成。

　　6、负责办理竣工验收的各项手续，申领工程质量竣工“两证一书”。

　　7、在乙方交纳全部土地使用权出让地价、恢复施工之后、根据乙方的需要负责办理将项目过户到乙方。

　　8、其他应由甲方办理的各项手续。

　　评述：3-8款义务，项目收购后，甲方已经与项目经营无关，不再具备实施履行该部分条款义务的条件，因而就是虚设义务，盲目操作。

　　乙方义务与责任

　　1、乙方继续、全部履行甲方已经改签的原有合同、协议，对《花园公寓》项目进行全面的接管和管理，确保资金的投入，进行开发、建设。

　　2、行支付全部土地使用权出让地价，约人民币3400万元左右（不在收购价内），以成本价格换回东升农工商总公司的建筑面积。

　　评述：该款项实际上为欠缴的土地出让金，为政府规费事项，与东升农工商总公司应获得建筑面积无关，其本意是想说明在缴足土地出让金之后，东升农工商总公司对该土地持有的原集体建设用地使用权证就能够转变成为项目公司国有建设用地的土地使用权证。所以该条款属于无稽之谈。

　　3、付尚未支付的全部土建施工工程款。现状已完成部分在收购价内（详见（2004）京仲调字第0146号调解书）。

　　评述：该款项应当由甲方支付或自收购价款中扣除，但这种支付方式必须得到施工方的认可和书面确认，以面除收购方接受项目后对工程款的支付责任。

　　4、据《花园公寓》项目在建的现状情况，除收购价外，继续支付资金，完成《花园公寓》的开发建设。

　　5、支付满足《项目》修改设计、装修、设备，市政配套设施的各种资金（不在收购价内）。在规划批准41546平方米建筑面积基础上，今后增加面积的费用由乙方负责。

　　评述：4-5款事项与本合同收购事项无关。

　　第六条：收购价支付方式

　　1、同签订之日，乙方支付甲方收购价3000万元，甲方收到款项后，本合同生效。

　　2、甲方所欠施工单位工程款，即（2004）京仲调字第0146号调解书款项，由甲方办理好2005年2月3日的总承包协议和2005年2月21日还款协议的转签、转换法定代表人的手续后，由乙方直接承付。承付款项从收购价中扣除，甲方收到收购价3000万元后10个工作日完成。

　　3、方支付1000万元给甲方后，甲方交出《花园公寓》筹建处公章、财务章以及银行账户给乙方。

　　4、方支付的1500万元给甲方向乙方交清《花园公寓》项目所有正本文件、证件。

　　5、方支付1000万元给甲方三个工作日后，乙方接管土地、项目、施工现场、办公楼、对甲方人员，乙方视可留用人员外，其它人员撤离施工现场。

　　6、方支付2000万元甲方后，甲、乙双方输公司法定代理人更换手续及完善各种法律、法规手续，并且确认未付给甲方1000万元。

　　7、体封顶后一个月内，乙方付给甲方1000万元。

　　8、产权手续办妥后给乙方，一个月内全部结清。

　　评述：看不出任和交易设计的思路以及款项支付过程中对双方的约束，也没有通过交易过程和款项支付阶段来实现双方权利义务的对价和对等关系，特别是没有反映双方对交易和项目资产移交的控制手段和步骤程序，每个步骤和阶段的约定都是没有现实意义。不能构成为支付价款的履行条件。

　　据甲方法人代表和有关中介方介绍，这种设计是为了给收购方加大的运作空间，并使甲方长时间不能脱离该项目。这实际上大大急剧的收购项目的运作风险，没有收购方或在支付收购资金（即便是部分收购资金），原项目方还能够参与和控制项目的经营过程。
　　第七条：保证和保障条款

　　1、在本合同签订之日，乙方向甲方支付合同金额3000万元到达甲方账户后本合同生效。甲方同时将原有的《集体土地建设用地许可证》即海淀集建（1992）字第0001-1交给乙方，并且不能挂失和补办，否则视为违约。

　　评述：甲方现持有的该项目地块的《集体土地建设用地许可证》是被甲方作为对己方投入资金的担保方式，因而也就同样想将此种“担保”转移给收购方，作为收购方支付收购资金后不能获得该项土地使用权的一种保证。实际上质押无效，补办不可能，纯粹子虚乌有，大摆乌龙。

　　即便是将《集体土地建设用地许可证》专有收购方持有，也应当获得原所有人的认可。

　　2、方另外拨款3400万元左右地价款后，办理相关手续办理正式《国有土地使用证》，《国有土地使用证》保管在乙方，作为抵押和保证作用。甲方同时协助乙方办理过户手续，其过户费由乙方承担。

　　第八条：违约赔偿

　　1、甲方提供的合作条件如果有瑕疵的，应负责由此瑕疵造成对乙方的损害。

　　2、乙方未按合同约定支付甲方资金的，每延误10日，增加资金数额的1%作为违约金。

　　3、乙任何一方不履行合同，造成项目无法按时进展的，守约方除有权终止本合同外，并且有权向违约方要求违约金及赔偿金。

　　评述：缺乏对甲方违约责任的具体规定。

　　第九条：其他

　　1、凡因执行本合同所发生的与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决；如协商不成，任何一方有权向人民法院提出诉讼。

　　2、合同及其附件未尽事宜，甲、乙双方经协商后另订补充合同或条款，该补充合同或条款经双方法定人或授权代表人签字后生效与本合同具有同等法律效力。本合同的所有附件（含政府批件）加盖甲方公章后与本合同具有同等法律效力。

　　第十条：本合同正本一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

　　附件：

　　《花园公寓》工程进度计划

　　1、签订合同、拨付款项，进入实质性操作。

　　2、乙方公司法定代表人对设计修改方案进行最终审定、签字、交付设计公司。

　　3、修改设计图出图，对施工、监理单位进行设计交底。

　　4、通知施工、监理单位进场进行恢复施工准备。

　　5、开工建设，进行恢复施工。

　　6、达到主体结构封顶，设备进场、同时开始内、外墙粉刷。

　　7、达到外墙粉刷施工完毕，拆除全部外架。

　　8、达到基本施工完毕，组织验收、高度设备，进行设备试营运阶段、周期为2个月，同时办理工程各个单位审计、财务核算。

　　评述：这是甲方及其中介认为收购方提交的工程建设进度，完全缺乏更建设与开发项目运作的基本经验。也确乏对收购方实力和能力的基本判断。

　　总评：草莽阶层的江湖战术。

　　1、全部的思路设计是站在己方的立场和观点，没有对潜在的收购方进行详细的分析；

　　2、对开发程序不清，缺乏基本的专业经验；

　　3、错误估计项目价值；

　　4、不了解法律规定，法律关系极其混乱。

　　五、收购方案设计

　　本部分是受收购方委托所作的一份协议文本，相信会是一份较为规范、完整的收购融资（或项目出售）的合同范本，详细交易设计见下付合同条款。基本思路是：

　　1、收购项目，即向投资方收购资产，向项目方收购项目权利；

　　2、重新成立项目公司接受该项目和资产并进行后续运作建设；

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