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借产权交易妙手百年影楼成新宠

2007-9-3

　　始建于1927年的中央摄影社，座落于哈尔滨市商业黄金地段－－中央大街上。其营业场所是一座总面积1000多平方米，具有鲜明的新艺术运动特征，被建筑专家认为是世界新艺术运动终结作品的市级Ⅰ类保护建筑。50年代，在这里成立了全市规模最大、技术实力最强、摄影设施最齐全的摄影社。在照相机不普及的年月，国内许多照相馆的同行都曾到这里学习。但随着市场化进程，该摄影社和哈市其他几家老牌摄影社的日子开始走下坡。自2000年7月，中央摄影社就彻底淡出了摄影圈，只能靠出租店面的微薄收入维持生存。

　　根据哈尔滨市国资委的改制计划，中央摄影社是属于国有退出的行业。经哈尔滨市道里区政府批准，于2005年下半年进入哈尔滨产权交易中心整体转让。该企业在职职工66人，离退休人员55人。为使该企业在产权转让过程中能实现最大幅度增值，产权交易中心领导高度重视，投入多名专业人员帮助企业策划包装，充分挖掘该摄影社的潜在价值。在策划过程中，专业人员发现该企业虽然拥有一栋位于中央大街黄金地段的房产，但对该房产却只有使用权而没有所有权，且承租期至2007年6月13日。针对以上情况，专业人员提出若在只有一年半承租期的情况下转让该房产的使用权，将非常不利于体现该房产的潜在价值，建议企业将对该房产的承租权变更为所有权后再进行转让，这样会大大提高受让方的兴趣，也可以充分体现该房产的市场价值；另一方面又多次同保护建筑的主管部门沟通，为了更好地保护该建筑，同时也为老楼找个有实力的好婆家，产权交易中心在公告中对受让方提出明确要求：受让方必须保证在按照国家一级保护建筑标准对该建筑进行有效保护的前提下方可接受转让，受让后，不得改变该建筑的主体结构和外观造型，否则必须承担由此造成的后果，并将该条款予以公证。按照策划方案，企业花费了90多万元将房产的使用权变更为所有权，而该房产的评估价值也因此由657.1万元升值到988.5万元，仅变更所有权这一个“金点子”就使国有资产增值331.4万元，增值率达50%。经过产权交易中心的精心策划和大力宣传，使得该企业的整体产权转让项目在社会上引起了很大的轰动。公告期间，有多家受让方报名参与竞争，其中还包括一名台商。

　　2005年12月19日，众所瞩目的中央摄影社整体产权转让项目在哈尔滨产权交易中心举行了公开竞价拍卖会。下午2：00整，拍卖师宣布，哈尔滨中央摄影社拍卖会正式开式，起拍价格为1000万元，竞价阶梯为50万元。拍卖师话音未落，多家受让方立刻举牌应价，拍卖现场一片火爆，各受让方你争我夺，价格一路攀升，拍卖现场也多次为出现多个竞拍者同时举牌的激烈竞争场面而响起热烈的掌声。经过多轮紧张的角逐，价格升到了1300万元，现场一片寂静，几乎听得见竞拍者紧张的呼吸声。这时，现场的焦点全都聚集在两位竞拍者身上，看样子，两位竞拍者谁都不想轻易放弃。1350万元，1400万元，叫到1400万元之后，现场出现了短暂的沉默，拍卖师环顾四周问道：“还有没有出更高价格的了？”只见6号竞买人举牌的同时大喊一声：“1450万元！”对方没有再次应价。随着拍卖师手中的拍卖槌重重落下，6号竞买人以1450万元拍得中央摄影社整体产权，现场再次响起长时间的热烈掌声。

　　几点体会：

　　1、保护建筑找婆家，首先明确保护责任的继承

　　这次哈尔滨中央摄影社拍卖会取得了圆满成功，可谓是六满意，政府满意，转让方满意，标的企业满意，受让方满意，市场满意，保护建筑的主管部门满意。中央大街，百年老街；中央摄影社，新艺术运动的终结作品，是百年老街不可或缺的组成部分。老楼抢手，是其内在价值的体现，老楼保护责任的继承是受让人必须承担的历史责任。通过拍卖，使老楼实现了由目前市级Ⅰ类保护建筑维护水平到国家一级保护建筑维护水平的跨越，这是老楼的福音，也是产权交易的功勋。

　　2、规范运作才能使投资者机会均等

　　产权交易中心在拍卖前严格地按照“3号令”及内部规则、程序办事的同时，特事特办，针对老楼是市级Ⅰ类保护建筑的特点，在拍卖前，量身制定了严格的保护条款并予以公告，在操作过程中，通过审核受让人的资质、预交保证金、公证等多种手段来考评受让人的资格，明确受让人保护老建筑的责任、义务。最后通过审核的受让方都对这次拍卖会表示满意。

　　3、精心策划包装才能确保国有资产升值

　　在中央摄影社拍卖过程中，产权交易中心领导一直高度重视，这不仅是中央大街国有产权拍卖的第一槌，也是哈尔滨市第一栋市级Ⅰ类保护建筑通过拍卖方式完成国企改制的案例，具有非常重要的意义。中心组织业务骨干仔细研究企业提供的资料，实地踏察，提出将房产由承租权变更为所有权后再进行转让的建议，使评估价值只有655.56万元的企业最终以1450万元成功转让，取得了实际增值率达121%的良好效果。（哈尔滨产权交易中心）

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